物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

25、物业管理用房

生活实例

　　A开发商聘请了B物业公司进行前期物业管理，并把物业管理区域内按照规定配置的两层物业管理用房交付给物业公司使用。随着业主的纷纷入住，小区商业需求旺盛，物业公司就把物业管理用房的一层租给超市，业主对此提出异议，物业公司不予理睬，于是，业主把物业公司告上法院。

　　本案中，物业管理用房的使用合法吗？

关键词解析

　　物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

（一）物业管理用房的配置

　1、建设单位应当配置物业管理用房
　　《物业管理条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”本条明确规定了建设单位具有为物业服务企业配置物业管理用房的法定义务。因此，建设单位在建设项目的立项阶段，就要做到全面规划，统筹安排，以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

　　物业管理用房配置一般有如下几个方面的要求：（1）物业管理用房应当在物业管理区域内，这样才有利于物业服务企业提供管理和服务；（2）物业管理用房应当达到必要的面积要求，以避免因面积不足而导致物业管理活动开展困难。

　2、建设单位不配置物业管理用房的责任
　　《物业管理条例》第64条规定：“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”

　　建设单位的哪些行为属于“不按照规定配置必要的物业管理用房”呢？按照目前一些地方在地方性法规或者规章中对物业管理用房的配置所做的规定，一般有以下几种情况：（1）不在物业管理区域内配置物业管理用房；（2）配置的物业管理用房面积不够；（3）没有配置物业管理用房。

（二）物业管理用房的权属和用途

　1、物业管理用房的权属和用途
　　小区物业管理用房所有权归谁呢？实践中，业主总觉得买房就是买下房门内的部分，实际不然，小区内的共用部分、公共设施包括物业管理用房在内等财产的所有权也由业主们共有。

　　《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”本条第1款规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。但需要注意的是，业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种建筑物的区分所有权；不是为某一业主单独所有而是由全体业主共有。本条第2款是对物业管理用房的用途的规定，物业管理用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但无权改变物业管理用房的用途。在特定情况下，有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余，如不改变用途，实属资源浪费，则经业主大会同意并办理相应手续后，也可以改变用途。

　2、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的责任
　　《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”本条所说的“改变物业管理用房的用途”，是指将物业管理用房用做与物业管理无关的用途。和一般的房屋用途的改变不一样，如果物业服务企业仍然将物业管理用房用做物业管理之用，只是房屋具体用途改变的，则不构成本条所指的违法行为。

　　在本案中，法院经审理认为，物业公司没有经过业主大会的同意，擅自将小区部分的物业管理用房出租，侵害了业主对物业管理用房的所有权，物业公司要承担相应的民事责任，即与承租人解除合同，恢复物业管理用房的本来用途；同时，物业公司的擅自改变物业管理用房的用途的行为，违反了《物业管理条例》第38条的规定，依照《物业管理条例》第65条的规定，要承担相应的行政责任。本案中物业公司所得的租金收益，依法应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。