物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

24、临时管理规约

生活实例

　　小刘在08年11月看中了M住宅小区的楼盘，在其与房地产公司签订购房合同时，房地产公司没有向其说明本小区已经制定临时管理规约的事情，更不知道临时管理规约的详细内容。小刘在入住后发现，房地产公司在肆意使用本属于小区业主共有的公共部位，影响了业主对公共部位的合理使用，遂找房地产公司说明此事；而房地产公司则向小刘说：本房地产公司有权使用小区内任何公共部位，这一点在临时管理公约中写得很清楚。双方产生了争议，小刘将房地产公司告上了法院。

　　本案中，临时管理规约内容合法吗？

关键词解析

（一）临时管理规约

　　“临时管理规约”是指建设单位在销售物业前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。为了保障物业管理区域内的稳定，维护所有业主的合法权益，住房与城乡建设部于2004年9月6日颁发了《业主临时公约》的示范文本。临时管理规约可以在房屋销售并交付使用后，经业主大会决议修改成为业主管理规约。

　　《物业管理条例》第22条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”从该规定可知：（1）临时管理规约制定的主体是建设单位；（2）临时管理规约制定的时间为物业销售之前；（3）临时管理规约所规定的内容和《物业管理条例》第17条规定的正式管理规约的内容没有本质上的差异。临时管理规约的内容主要包括：①物业的基本情况；②物业的使用；③物业的维修养护；④业主的共同利益；⑤违约责任等。（4）临时管理公约内容的限制：不得侵害物业买受人的合法权益。为了保障物业买受人的利益，本条第2款对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（二）关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务

　　《物业管理条例》第23条第1款规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”由于临时管理公约是建设单位单方面制定的，为了保护物业买受人的利益，《物业管理条例》规定了建设单位的说明义务：（1）建设单位应当让物业买受人知晓“临时管理公约”的存在和具体内容。（2）建设单位应当向物业买受人详细地解释“临时管理规约”的具体内容。之所以如此规定，是因为“临时管理规约”的相关规定直接影响物业买受人将来物业的使用和管理，也直接影响物业买受人的购买意愿。

　　《物业管理条例》第23条第2款规定：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”这样规定，既可以使物业买受人在购房时就对“临时管理规约”有所了解，从而进行选择，保护了其知情权，也可以解决“临时管理规约”对业主产生拘束力的问题。

　　本案法院经审理认为，根据《物业管理条例》及相关法律的规定，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。而在本案中，建设单位即房地产公司单方订立的临时管理规约，对本属于全体业主的公共部位进行占用，显然违反了法律的强制性规定；而且，也没有履行法定的明示及说明义务，因此，法院依法判决房地产公司败诉。