物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

23、买卖合同内容包含前期物业服务合同内容

生活实例

　　业主黄先生刚入住新买的商品房不久，小区物业公司就要求黄先生依照前期物业服务合同内容的约定交纳物业服务费用。黄先生认为，该前期物业服务合同是由建设单位即开发商与物业公司签订的，根据合同的相对性原理，自己不应当承担该物业服务合同内容中约定的义务。双方产生了争议，物业公司把黄先生起诉到法院。

　　本案中，前期物业服务合同内容对业主有约束力吗？

关键词解析

　　前期物业服务合同，是指在业主大会选聘物业服务企业之前，开发商与物业服务企业签订的具有过渡性质的物业服务合同。

（一）前期物业服务合同存在的必要性

1、为什么前期物业服务合同的存在是必要的？
　　前期物业服务合同的存在是必要的，这是因为：（1）根据《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业是业主大会的权利，并由业主大会选举产生的业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。但是，通常情况下，物业管理区域内物业是分期分批出售的，业主的入住是个逐渐的过程，直至首次业主大会的召开需要一定的时间和条件。在该期间物业本身的使用、维护与保养又不能缺少管理，让物业未出售之前的唯一所有权人开发商来与物业公司签订前期物业服务合同，可以弥补这一空缺；（2）从前期物业服务合同的目的上来看，前期物业服务合同签订的目的有益于业主生活品质的提高和业主物业的增值，最终有利于业主利益的最大化。

2、前期物业管理的工作有哪些？
　　前期物业管理等工作包括：（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；参与销售部门与业主、物业使用人签约。（2）与房地产开发企业一起草拟物业管理区域的规章制度、业主大会议事规则、临时管理规约等；设置物业管理区域内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度；（3）负责保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘、洽谈和合同订立；同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业及商业等部门进行联络、沟通；（4）办理移交承接事宜；筹备成立业主大会等。

（二）前期物业服务合同的内容

　　为了规范前期物业服务合同的内容，住房与城乡建设部2004年9月6日制定并公布了《前期物业服务合同（示范文本）》，作为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的重要指导。根据该示范文本，前期物业服务合同包括以下内容：（1）物业的基本情况；（2）物业服务企业提供服务的具体内容和应达到的质量标准；（3）服务费用；（4）物业的经营与管理及其收益分配；（5）物业的承接验收；（6）资料的移交；（7）前期管理物业的保修责任；（8）物业的使用和维护；（9）专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方面的约定；（10）违约责任。

（三）买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容

　　在实践中，一些地方为了让购房人了解前期物业服务合同的内容，规定将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，这种做法虽然一定程度上可以保证购房人对前期物业服务合同内容的知情权，但显然，将前期物业服务合同作为物业服务合同的附件，其合同效力是受到质疑的。根据《合同法》第121条规定的合同相对性原理，即只有合同当事人才有权向对方提出履行的要求，或者向对方承担义务，其他任何第三人不向对方承担任何义务。前期物业服务合同订立过程，业主没有参与，然而，作为附件的前期物业服务合同却规定了业主的义务，其规定的内容的效力就容易发生争议。

　　为了减少和避免争议，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”该条规定将前期物业服务合同的内容直接作为物业买卖合同一部分而不是附件，更能够充分保证前期物业服务合同的法律效力，更有利于保障物业买受人的合法权益。

　　本案法院经审理认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在本案中，黄先生与开发商已经签订了商品房买卖合同，其中包括前期物业服务合同约定的内容，因此，黄先生应该按照前期物业服务合同约定的内容履行相应的义务，承担相应的法律责任。