物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

21、物业管理招投标

生活实例

　　2009年1月19日甲住宅小区竣工后，该小区的开发商遂选聘了通过熟人介绍的物业公司乙来负责小区的物业管理工作。小区的业主入住后发现该物业公司的管理水平很差，服务态度蛮横，纷纷表示不满。经多次与开发商交涉未果，小区业主决定拿起法律武器来主张和维护自己的合法权益。

　　本案中，对物业公司的选聘合法吗？

关键词解析

　　物业管理活动本质上是一项民事法律活动，国家积极提倡引入招投标的竞争机制来选聘物业服务企业，实现优胜劣汰。这有益于改变我国长期存在的“谁开发，谁管理”的自建自管状况，从而使广大业主能够获得更好的物业管理服务，合法权益得到更为有效的保护。《物业管理条例》第3条规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

（一）前期物业管理招投标

1、前期物业管理招投标有哪些方式？
　　前期物业管理招投标可以分为公开招标和邀请招标两种方式。（1）招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。（2）招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包括前述事项。

2、是否所有对物业服务企业的选聘都须采取招投标的方式？
　　根据《物业管理条例》第24条规定：（1）国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（2）住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；（3）投标人少于3个或者住宅规模较小的，由于进行招投标的意义不大，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、物业管理招投标要注意哪些内容？
　　物业管理招投标要注意如下内容：（1）招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料，办理相关手续。（2）招标人进行招投标可以公开招标，也可以邀请招标。（3）招标前应编制招标文件。招标文件应包括以下事项：①招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；②物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；③对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容等；④评标标准和评标方法；⑤招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；⑥物业服务合同的签订说明；⑦其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。（4）投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的，应当依法交纳保证金。（5）评标委员会的确定及评标的方法和标准，应当确保公正，达到优胜劣汰的目的。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

（二）建设单位违法选聘物业服务企业的责任

　　《物业管理条例》第57条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

　　在本案中，法院经审理认为，根据我国《物业管理条例》的相关规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而本案中开发商选聘物业服务企业，没有履行任何法定的招投标手续或审批手续，应当依法承担行政责任；由此给业主造成损失的，还应当承担民事赔偿责任。