物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

20、业主大会、业主委员会的职责限制及违法责任

生活实例

　　深圳市某住宅小区业主们发现最近住宅区域内的一处原来闲置的非经营性车库突然被改造装修为小酒吧，整天有许多人聚集在那里喝酒消闲打牌。经业主们了解得知，小区业主委员会里有个别业主为了一己私利，假借业主委员会之名，没有经过业主大会决议，便自作主张将非经营性车库用于出租获利，侵害了小区全体业主的利益。业主们遂向业主委员会提出异议，业主委员会认为，非经营性车库暂时闲置，还不如将其出租，业主委员会有权这么做。双方产生争议，经多次协商未果，业主便将此事诉诸法院。

　　本案中，业主委员会的出租行为是否合法？

关键词解析

（一）业主大会和业主委员会的职责限制

　　《物业管理条例》第19条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，二者的职责都是围绕着物业管理展开的。业主大会和业主委员会依法履行一定的职责，但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定，必须在法定的职责内从事活动，不得滥用其权利，如业主大会和业主委员会不得违背自身的性质特点和制度设置从事经营活动；不得作出让不符合任职资格的业主担任业主委员会委员的决议；不得作出挪用专项维修资金的决定等。业主大会和业主委员会行使权利的范围和对象仅限于物业管理区域内并就物业管理服务有关的事项代表全体业主行使权利。

（二）业主以业主大会或业主委员会的名义从事违法活动的责任

　　《物业管理条例》第68条规定：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”

　　实践中，存在一些业主利用业主大会或者业主委员会的名义，从事与物业管理无关的活动，甚至从事违反法律、法规的活动，如聚众赌博、斗殴，从事封建迷信活动，甚至可能走向有组织的犯罪等。虽然这些活动是以业主大会或者业主委员会的名义作出的，但是由于其与物业管理无关，并不能视为业主大会或者业主委员会的行为，其法律后果，应当由利用业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的业主承担。业主违法行为的性质严重，触犯刑法构成犯罪的，应当追究刑事责任；如果业主违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，依照《治安管理处罚法》的规定处罚。

　　本案法院经审理认为，改变非经营性的车库等公共建筑和共用设施的用途依法应当由全体业主共同决定并依照法定的程序进行办理，业主委员会成员中个别业主假借业主委员会的名义，从事与物业管理无关的活动，任意将小区非经营性车库改变用途，用于出租，获得私利，此举违反了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，依法应当给予撤销，同时判令相关责任人承担相应的法律责任。