物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

18、管理规约

生活实例

　　2009年2月11日，原告北京某物业公司向法院提起诉讼，要求被告业主李某交纳物业服务费及逾期滞纳金共计2168元。被告李某在答辩期内辩称，根据其所签订的业主管理规约关于“业主与物业公司之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁”的约定，该案应提交仲裁机关仲裁，不属于人民法院管辖范围，请求法院依法驳回原告起诉。

　　本案中，管理规约的约定对物业公司有约束力吗？

关键词解析

（一）管理规约

　　管理规约，是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主公共利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。

　　《物业管理条例》第17条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

（二）管理规约的内容

　　1、管理规约内容。管理规约属于业主自治规范，因此其内容由业主自由协商确定。管理规约内容因建筑物的规模、用途及业主习惯、生活水平等的不同而有所不同，主要涉及物业区域的共用、专有部分的使用及共同事务的管理。

　　《物业管理条例》第17条第1款规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”管理规约主要包括以下内容：（1）关于物业管理区域内物业的基本情况。如物业的名称、地点、面积、户数等；（2）有关物业的使用、维护和管理。如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定等；（3）业主的共同利益。如利用物业共用部位获得收益的分配，对公共秩序、环境卫生的维护等；（4）业主应当履行的义务；（5）违反规约应当承担的责任等。

　　2、对物业管理规约内容的异议。业主认为管理规约存在以下情形时，可以提出异议：（1）管理规约违反法律规定；（2）业主大会召开的程序或制定、修改管理规约的程序违法；（3）管理规约侵犯业主的合法权益。业主如果认为应该宣告管理规约中的某些规定无效，可以申请物业所在地的物业管理行政主管部门作出行政决定，以确定这些规定无效。如果业主对行政主管部门的行政决定不服或在合理期限内行政主管部门不作出行政决定，业主可以提起行政诉讼。

　　3、管理规约的通过与修改。业主大会通过管理规约或者对管理规约进行修改，都适用“一般多数同意方式”，即经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

（三）管理规约的法律效力

　　1、对业主的法律效力。由于管理规约须经物业管理区域业主签字承诺，因此，管理规约的效力范围当然及于全体业主。根据《物业管理条例》规定，管理规约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”，其约束力及于全体业主。只要不违法法律的强制性规定，不违法公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。

　　2、对物业使用人的效力。管理规约对物业使用人也发生法律效力。物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或物业服务企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

　　物业的使用人通常是承租人，根据《物业管理条例》的第48条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主与其约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。管理规约是为了更好地规范对物业的使用的，在管理规约不与法律、法规相抵触的前提下，管理规约对签约各方和其他物业使用人均有效力。但值得注意的是，若物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　3、对物业的继受人的效力。物业管理规约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给新业主，但管理规约无需新业主作出任何形式上的承诺，就自动对其产生效力。

　　4、管理规约对非业主和非使用人的效力。管理规约对非业主和非使用人不发生效力。实践中，对于偶然进入物业管理区域，损毁物业公用设施的人，物业服务企业和业主委员会不能依据业主管理规约对其进行处罚，而只能按国家有关法律法规追求其法律责任。

（四）违反管理规约的法律责任

　　业主违反规约，需承担约定的违约责任。承担违约责任的方式，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式，管理规约也可以另约定保证金、违约金等承担责任的方式。但值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权，才能依法对违法行为处以罚款。所以，管理规约对业主的违约行为，不得设定罚款。

　　在本案中，法院经审查认为，根据业主提供的业主管理规约显示，规约上只有业主本人的签字，并无物业公司的签字盖章。因此，并不能证明本案中双方当事人具有将涉案的物业管理纠纷提交仲裁解决的共同意思表示。而且，双方当事人在纠纷发生前及纠纷发生后，也未以其他书面方式就涉案争议达成请求仲裁的协议。所以，被告的辩称并无事实和法律依据，人民法院对该案依法享有管辖权。