物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

17、业主共同决定事项

生活实例

　　钱某居住在M住宅小区，从事电脑批发工作，为了方便，他将装货用的纸箱堆放在消防疏散楼梯内。其他业主纷纷提出意见，要求其撤走纸箱，但钱某拒不听从，说在这堆放纸箱是经物业公司同意的。受影响的业主遂到物业公司反映此事，物业公司承认其同意钱某在消防疏散楼梯内堆放纸箱。业主们认为物业公司无权许可该行为，要求物业公司立即采取管理措施消除该隐患，物业公司不予理睬，双方就此产生纠纷。

　　物业公司是否有权许可他人利用小区的公共部位和共用设施？

关键词解析

　　在小区内，存在着业主、业主委员会、业主大会、物业公司等诸多法律关系的主体，界定各方主体的权利义务对于预防纠纷的产生具有重要意义。其中，厘清业主大会的职责，即业主大会共同决定的事项尤为重要。

（一）业主大会共同决定事项

　　有关业主大会共同决定的事项，《物业管理条例》第十一条和《物权法》第七十六条第一款做了完全相同的规定，即“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

（二）业主大会会议的召开方式及决定

　1、业主大会会议的召开方式

　　《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　2、业主参加业主大会的方式

　　《物业管理条例》第12条第2款规定：“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”《业主大会规程》第14条规定：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。”《业主大会规程》第15条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　3、业主大会的表决规则

　　业主大会的表决规则因决议的内容不同而有所区别。《物业管理条例》将业主大会的决议分为两种，即特殊决定和一般决定。（1）特殊决定，即“特别多数同意”的方式：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；该决定一般涉及业主群体重要事项，需保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，所以需要特别多数同意。（2）一般决定，即“普通多数同意”的方式：业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　4、业主大会或者业主委员会的决定的约束力

　　《物业管理条例》第12条第2款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《业主大会规程》第19条规定，业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。另根据《物业管理条例》第3款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对，但是，只要业主大会的决定符合法律法规的规定，这样的决定就对全体业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　在本案中，根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定： 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，属于业主共同决定事项中的第（七）项，即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。因此，对于本案中属于共有部分的消防疏散楼梯空间，物业公司无权擅自处分，应当由小区业主通过业主大会来共同决定。