物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

15、业主大会

生活实例

　　北京市朝阳区某住宅小区共有968套住房，还有100套尚未售出，为了进一步做好小区物业管理工作，开发商便委托物业公司成立了业主大会筹备小组，经过了一段时间的筹备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举产生了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出开发商不是业主，没有资格参加业主大会，也无权将未出售的100套房屋计算为自己的投票权，因此，坚决反对选举结果，要求重新选举。

　　商品房未完全出售之前的开发商，享有参加业主大会的资格吗？

关键词解析

（一）业主大会

　　业主大会是由一个物业管理区域内全体业主组成的，是业主行使权利，实施自我管理的一种自治组织形式，它是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

（二）业主大会的筹备

　　《业主大会规程》对业主大会的筹备作了详细的规定。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当做好下列筹备工作：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主公约（草案）》；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议的投票权数；（4）确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前面（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

（三）业主大会的会议类型及其启动方式

　　《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”业主大会临时会议的召开，应由业主委员会组织，于会议召开前15日通知全体业主。临时会议的召开还必须符合法定的情形。根据《业主大会规程》第12条的规定，只有在法定三类情形下，才能召开业主大会临时会议：（1）20%以上业主提议的；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

（四）业主大会会议的通知和记录

　　《物业管理条例》第14条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”

　　根据《城市居民委员会组织法》规定，居委会的职责包含对社区的管理，所以住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会，便于对业主大会的相关工作进行指导和监督。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议的职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。业主大会会议记录由业主委员会负责，对于业主大会召开的过程和业主发表的意见应当以书面形式作详实的记录，成为业主大会开展工作的重要的档案资料，也便于业主对于业主大会的监督。

（五）业主大会议事规则

　　业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，《物业管理条例》第18条的规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项出约定。”

　　1、业主大会的议事方式。它主要指业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。

　　2、业主大会的表决程序。它一般包括如下几个环节：（1）提出议案阶段；（2）审议议案阶段；（3）表决通过议案阶段；（4）公布会议决议阶段。

　　3、业主投票权确定方法。业主投票权的确定也就是表决权的确定，业主投票权确定的方法一般有两种方式，一是以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份物业权份额拥有一个表决权；二是不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。根据2009年3月23日最高人民法院通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　4、业主委员会的组成和成员任期。业主委员会一般每届任期两年或三年，任期期满2个月前，由业主大会进行换届选举新一届业主委员会，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因辞职等原因不能履行职责的，须书面通知业主委员会。

　　另外业主大会议事规则，还可以对业主大会的经费来源及印章管理等做出规定。《业主大会规程》第35条规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告。”第36条规定：“业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。”

　　在本案中，根据《物业管理条例》第8条规定，业主大会由全体业主组成。在开发商将所建成的商品房出售之前，开发商就是未售出房屋的产权人，对未售商品房享有所有权。产权人就是业主，因此，可以将开发商看作是未出售的商品房的业主，既然是业主，那么开发商就是当然有资格参加业主大会。而且，根据《物业管理条例》第42条第2款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”可见，在商品房出售前，开发商也承担了交纳物业服务费等业主应尽的义务。所以，在本案中，作为未出售房屋的产权人的开发商有资格参加业主大会。