物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

14、业主的义务

生活实例

　　2009年2月6日，上海市某物业公司以长期欠交、拒交物业服务费为由，诉其物业管理区域内业主詹女士，请求人民法院依法判令詹女士立即支付所欠物业服务费用，并承担相应的违约责任。詹女士辩称，自己自从2008年8月购买该房屋以来，一直在国外留学，不在小区内居住，不愿意交纳物业服务费。

　　本案中，詹女士是否有义务交纳物业服务费用？

关键词解析

　　业主的义务，是业主依照约定或者根据法律的规定必须做出或禁止做出一定行为的约束。我国《物业管理条例》第六条及相关法律法规对业主享的权利做了详细规定，然而，权利和义务是不可分割的，业主在享有权利的同时必须履行相应的义务。

（一）业主在物业管理活动中的义务主要体现在哪些方面？

　（1）遵守规约、执行决定的义务。主要包括：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　（2）交纳资金费用的义务；
　（3）法律、法规规定的其他义务。

（二）《物业管理条例》规定的业主义务

　　我国《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

（三）业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务？

　（1）业主在使用、经营其名下的物业时，应当遵守有关法律、法规和政策规定，转让时要对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。尤其在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：①未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；②不得对房屋内外承重墙、根柱楼板阳台天台屋面及其通道进行违章凿、拆、搭、占；③不得燃放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；④不得利用房屋从事危害公共利益的活动；⑤不得侵害他人的正当利益；⑥不得以放弃权利不履行义务。
　（2）业主如需将其住宅装修，必须遵守相关规定，并填写装修申请表，报物业公司审查批准后方可施工，并接受物业公司的管理和监督。
　（3）房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护。
　（4）凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业公司修缮，其费用由业主承担。
　（5）业主自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通和公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、交通、排水、排污、消防等公用设备；住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
　（6）禁止在住宅区内有下列行为：践踏占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等共用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损坏、涂画、园林艺术雕像；聚众喧闹；随意停放车辆以及鸣喇叭；发出超过规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行为等。
　（7）对本住宅区物业公司人员在出示工作证件或有关证明后，在合理时间内进入本住宅，去任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查管理规约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝和阻挠。
　（8）按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用。
　（9）业主应同时遵守相关的城市管理法规和规定。
　（10）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，遵守法律、法规规定的其他义务。

（四）业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主，可以采取何种措施？

　　业主大会和业主委员会，对违反法律、法规和规约，任意弃置垃圾、排放噪声或者污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等损害他人合法权益的业主，有权依照法律、法规以及管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　本案中，业主詹女士自购房以来一直在国外留学没有入住小区，是否应该交纳这段时间的物业服务费呢？物业服务费的交纳不以入住为前提，在没有特别约定的情况下，物业服务费的交纳一般应从业主收房时开始计算；物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理，特别是对共用部分、公用设施的管理。在本案中，虽然詹女士暂时还没有入住，但对其物业的管理服务是一直存在的，根据2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”所以，詹女士应当按照合同的约定交纳物业服务费。詹女士拒绝支付物业服务费用，使物业公司受到了直接的经济损失，从而也可能影响到其他业主的整体生活环境和整体的合法利益。因此物业公司可以要求法院判令詹女士按照合同约定支付违约金或者依据物业公司实际遭受的损失承担违约赔偿责任。