合同纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘继瀛
2009年5月第1版　32开　平装

第十三章 租赁合同

58．承租人的优先购买权和共同居住人的续租权

生活实例

　　边某在北京做早点生意，一家三口租住在任某家一间不足10㎡的小房间内。天有不测风云，一日边某突发急病去世，留下孤儿寡母。任某看该母子两人长时间没有固定收入，经常长吁短叹、以泪洗面，便心生厌恶，提出要涨房租，想逼走该母子两人，该母子两人不愿意涨房租，也不同意退房。该案例中，边某的共同居住人有权以原合同条件续租房屋。

关键词解析

　　租赁合同中，承租人对租赁物享有一种特殊的请求权，叫优先购买权。承租人的优先购买权是指在租赁合同有效期内，出租人出卖租赁物时，承租人有在同等条件下优先购买的权利。根据《合同法》第230条的规定，承租人的优先购买权仅限于房屋。

　　优先购买权有以下几个特征：1.它是一种法定的权利，是由法律直接规定的；2.它是一种请求权，不是对房屋直接享有物权，也不能对抗第三人；3.它是专属于承租人的权利，不能通过任何形式转移给他人；4.它是一种附条件的形成权，以同等条件为前提。

　　优先权的行使条件：1.在租赁合同存续期间。优先购买权是一种附属权利，它是建立在承租人的租赁权之上的，如果租赁合同已终止，则承租人的租赁权即不存在，没有租赁权这个基础，也就不存在优先购买权了。2.在同等条件下优先购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件要求承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖价格、付款期限和方式等主要内容。

　　在租赁关系存在的前提下，出租人出卖租赁房屋时，必须在出卖之前的合理期限内通知承租人行使优先购买权。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不生效。

　　为了保护与承租人共同居住的人的合法利益，《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

　　房屋是重要的生活资料，它是满足自然人的“住”这一基本需求的物质条件，对稳定居住人的生产、生活关系具有重要意义。因此，在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的利益。在房屋租赁关系中，承租人取得的是房屋使用权，该权利不能被继承，但承租人的共同居住人在承租人死亡后按原合同续租房屋的权利是法定的，出租人不得干涉。承租人死亡后，共同居住人有权继续租赁房屋，但应与出租人办理续租手续，变更承租人；共同居住人不愿续租的，租赁关系终止；承租人死亡后无共同居住人的，租赁关系终止。