合同纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘继瀛
2009年5月第1版　32开　平装

第九章 买卖合同

36．买卖合同

生活实例

　　梅某购买李某的房屋，双方签订房屋买卖合同后，梅某按合同约定的时间向李某支付了房款，李某也按时向梅某交付了房屋。但李某迟迟不肯配合梅某办理房屋过户手续，梅某数次催促无果，无奈之下诉至法院，请求法院判令李某办理房屋过户手续。该案例中，双方买卖的标的物是不动产，经登记后房屋所有权才能发生变动，李某应当配合梅某完成房屋过户手续。

关键词解析

　　买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　（一）买卖合同有以下几个法律特征：

　 （1）买卖合同是有名合同。即它是合同法分则中明确规定的合同。

　 （2）买卖合同是出卖人转移财产所有权、买受人支付价款的合同。买卖的目的是发生标的物所有权的转移。通过买卖，出卖人丧失对标的物的所有权，买受人取得标的物所有权，这是买卖合同的主要法律性质，这一性质可以将它与其他交付标的物但不转移标的物所有权的合同区分开来，如租赁合同、借款合同、保管合同等。买卖合同是买受人支付价款的合同，价款是买受人取得标的物所有权的对价，这一性质使它与其他无价款支付转移财产所有权的合同区别开来，如互易合同、赠与合同。

　 （3）买卖合同是双务合同。在买卖合同中，双方互为给付，都既享有权利，又负有义务。出卖人负有交付标的物并转移其所有权的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。双方的权利义务互相对应，一方的义务也正是另一方的权利。因此，买卖合同是典型的双务合同。

　 （4）买卖合同是有偿合同。出卖人与买受人有对价关系，出卖人取得价款，以让与标的物的所有权为代价，而买受人取得标的物的所有权，也是以支付价款为代价的。因此，买卖合同是典型的有偿合同。

　 （5）买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人达成合意时合同成立，不以标的物或价款的现实交付为成立要件。

　 （6）买卖合同一般为不要式合同。一般情况下，买卖合同采用何种形式，由当事人自行决定。但在法律有明确规定的情况下，当事人应当采用法律规定的形式。如《城市房地产法》第40条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同；《海商法》第9条规定，船舶所有权转让，应当签订书面合同。

　（二）买卖合同的构成要素：

　 （1）当事人。出卖人，即转移标的物所有权的一方当事人，也称为卖方。买受人，即受领标的物并取得其所有权、支付价款的一方当事人，也称为买方。

　 （2）标的物。即由出卖人让与而由买受人取得的物。根据《合同法》第132条规定，买卖合同的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分；法律、行政法规限制转让的标的物，应当依照其规定转让；法律、行政法规禁止转让的标的物，不得成为买卖合同的标的物。

　 （3）行为。指转移买卖标的物和支付价款的活动。