合同纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘继瀛
2009年5月第1版　32开　平装

第六章 合同的权利义务终止

25．合同解除

生活实例

　　崔某租赁郭某的门面房一间开服装店，双方约定：崔某于每年9月份支付下一年的房租，如超期2个月仍未支付，郭某有权解除合同。05年9月，崔某应该交纳06年的房租，但其资金紧张，一直拖到11月底仍未支付，于是郭某通知崔某解除合同，要求其腾退房屋，并支付违约金。崔某认为合同未到期，不愿退房，承诺缓交租金。该案例中，郭某依合同约定行使了解除权，双方之间的租赁合同关系已终止，崔某应该退房。

关键词解析

　　合同解除是合同权利义务终止的原因之一。合同解除，是指合同依法成立后，在没有履行或没有完全履行之前，因一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。

　　合同解除有以下特点：一是合同解除适用于合法有效的合同。二是合同解除须具备一定的条件。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，任何一方不得擅自解除。在双方当事人合意解除，或者符合合同约定或法律规定的解除条件时，解除权人可以行使解除权解除合同。三是合同解除必须有解除行为。在具备解除条件的情况下，合同并不能自动解除，必须由有解除权的一方当事人向对方作出解除合同的意思表示，合同才能解除。四是合同解除使合同关系归于消灭。

　　合同解除有协议解除、约定解除和法定解除三种情形。

　（一）协议解除

　　协议解除，是指由双方当事人协商一致，达成解除协议而使合同关系归于消灭。协商一致解除合同是合同自由原则的体现，但协议解除不得违反法律、行政法规的强制性规定。

　（二）约定解除

　　约定解除是指当事人双方在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人通过行使解除权而解除合同。这种解除条件是在合同条款中事先约定的。可以约定一方享有解除合同的权利，也可以约定双方相应解除合同的条件。如在租房合同中，可以约定承租人超期三个月仍不支付房租的，或承租人利用房屋从事卖淫嫖娼、制毒贩毒、聚众赌博或制假售假等违法活动的，出租人有权解除合同；出租人超过约定交房日期15日不能提供房屋的，或出租人不及时维修房屋的，承租人可以解除合同等。

　（三）法定解除

　　法定解除，是指一方当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《合同法》第94条规定法定解除有以下五种情形：

　 （1）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的情况。一般认为，不可抗力主要有以下几种情况：1.自然灾害，如地震、海啸、洪水、台风、冰雹等；2.战争；3.政府行为，如征用、征收，法律法规变化；4.社会异常事件，如罢工、骚乱等。

　 （2）预期根本性违约。指在履约期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

　 （3）逾越宽限期的迟延履行。指当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

　 （4）其他根本性违约。指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。迟延履行不能实现合同目的，是指合同中的时限要求对合同目的的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的将落空。如粽子、月饼、春联等产品，过了节以后就没有了销路。不能实现合同目的的其他违约行为，是指一方当事人实施的违约行为将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。如一方当事人破坏性地开发矿产资源。

　 （5）法律规定的其他情形。 如《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《合同法》第268条规定，定做人可以随时解除承揽合同等。

　　具有解除权的一方当事人行使解除权解除合同，应履行一定的程序。协议解除的，双方达成合意，成立解除协议时合同解除；按《合同法》第96条的规定，约定解除或法定解除，须由解除权人通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照规定。如《中外合作经营企业法》第14条规定，合营企业如发生严重亏损、一方不履行合同和章程规定的义务、不可抗力等，经合营各方协商同意，报请审查批准机关批准，并向国家工商行政管理主管部门登记，可终止合同。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同履行情况，指根据履行部分对债权的影响。如果债权人的利益不是必须通过恢复原状才能得到保护，不一定采用恢复原状。如果债务人已经履行的部分，对债权人根本无意义，可以请求恢复原状。根据合同的性质，指根据合同标的的属性。根据合同的属性不可能或者不容易恢复原状的，不必恢复原状。这类情况主要有：（1）以使用标的物为内容的连续合同，如租赁、借贷、水电气供应合同。（2）以行为为标的的合同，如劳务合同。（3）涉及第三人利益的合同。恢复原状，指恢复到订约前的状态。原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果是种类物，可以用同一种类物返还。其他补救措施，包括修理、更换、重做、减价等措施。上述措施的采取，不影响解除权人要求赔偿损失的权利。