物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第八章 地役权

生活实例

　　甲从他人手中购得土地一块准备建造商品住宅楼。该地块前是乙的矮屋建筑，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，甲每年向乙支付10万元作为补偿。

　　协议签订一年后，乙将其土地和房屋全部转让给丙，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。

　　甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。

关键词解析

　（一）本案的分析

　 《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”

　 《物权法》第158条规定，“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　本案中甲与乙之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任，而只能向乙追究赔偿责任，当然，甲与乙之间的合同仍然有效。

　（二）地役权的法律特征

　　地役权，是指土地的所有权人或使用权人为使用自己土地的便利而使用相邻他人土地的权利。

　　《物权法》第十四章规定的地役权实际上相当于传统民法上的“约定地役权”。作为广义的地役权包括法定地役权与约定地役权，相邻权属于法定地役权。作为狭义的地役权仅指约定地役权。

　　地役权作为一项用益物权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用权人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地，即地役权人的土地；提供给他人使用的土地，称供役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。

　　我国《民法通则》仅规定了相邻关系制度，而《物权法》则首次明确规定了地役权，其第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”从而补充了传统民法有关约定地役权的内容，并使之与相邻关系的规定适当区分开来，澄清了上述两种不同的物权形态。

　　地役权具有以下法律特征：

　　第一， 地役权的客体是土地。

　　由于我国实行严格的“土地使用权主体与房屋所有权主体一致”的原则，所以，地役权的客体以土地为限。也就是说，地役权的存在必须具备以下条件：
　 （1）须有两块土地存在。这两块土地不是土地自然形态上的两块土地，而是法律上的两块土地，简单的判断标准就是在不动产登记簿登记的两块土地。
　 （2）这两块土地必须是相邻的土地。因为土地相邻，才有互为便利和利用的必要和可能。这里“相邻的土地”的含义，不仅仅是指两块土地相互“邻接”或“毗连”，也包括两块土地相“邻近”的特殊情形，例如为在他人土地之上下敷设管线，设立地役权的两块土地甚至相隔很远。
　 （3）这两块土地上已设定的物权（包括所有权、建设用地使用权和土地承包经营权），分别归属不同的法律主体。
　 （4）在这两块土地之间，为一块土地的方便与利益，有利用另一块土地的必要与可能。

　　第二，地役权的权利主体可以是土地所有权人，也可以是土地使用权人。

　　地役权人所利用的他人土地，不限于为他人所有的土地，也包括为他人享有土地承包经营权、建设用地使用权以及宅基地使用权的土地。

　　第三，地役权不以占有为要件。

　　地役权不以对供役地的占有为要件，占有是指对物实际上的控制，而行使地役权则不必对供役地进行控制。例如，地役权种类中的眺望权、采光权等的行使，无须地役权人去占有供役地，而只需要供役地人承受一定的负担或一定程度的忍受即可实现。

　　第一， 地役权是以他人土地供自己土地便利与效益的权利。

　　设定地役权的目的在于为自己的土地利用提供便利与效益，便利与效益的内容十分广泛，既包括物质上的，例如通行权；也包括精神上的，例如眺望权。只要不违反法律的强制性规定及公序良俗，可以由当事人自由约定。

　　第二， 地役权具有从属性。

　　地役权从属于需役地而存在，如果没有需役地，便不能产生地役权。地役权的从属性主要表现在：必须与需役地的所有权或使用权一同移转，不得与需役地相分离而单独转让；不得与需役地的所有权或使用权相分离而作为其他权利的标的；在需役地上设定其他权利时，除非另有特别约定，地役权也应当然包括在内。

　　关于地役权的从属性，《物权法》第162条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”

　　第六，地役权具有不可分性。

　　地役权的效力及于需役地和供役地的全部，不得分割为数部分或仅有一部分而存在。地役权的不可分性实际上是其从属性的延伸，在取得、消灭、享有或负担设定上均有体现。当然，如果地役权的设定及行使，依其性质只涉及需役地或供役地的一部分的，则地役权可以仅就该部分存续。

　　对此，《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”

　（三）地役权的设立

　　地役权的设立通常包括以契约行为设立和以单独行为设立两种情形，以契约行为设立比较常见。

　　我国《物权法》第157条第1款规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”以单独行为设立的，主要是通过遗嘱设定，通常需要有设定地役权的遗嘱并经过登记，才产生效力。对此类设立地役权的情形，我国《物权法》没有规定。

　　根据我国《物权法》的规定，地役权的设立应注意以下几点：

　　第一， 设立地役权的形式。

　 《物权法》第157条规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。”也就是说，当事人以合同设立地役权为要式行为，必须采取书面形式，否则不能产生地役权设立的法律后果。

　　设立地役权的合同一般应当包括《物权法》第157条规定的主要条款，但并不是说，缺少了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效，也不是说合同条款仅限于这些内容。法律之所以这样规定，一方面是因为地役权法律关系非常复杂，采用书面形式可以有效地依据合同约定解决纠纷；另一方面也是地役权产生登记对抗善意第三人效力的重要基础资料。

　　第二， 地役权登记的效力。

　 《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”所以，地役权自地役权合同生效时设立，是否登记由当事人自愿选择，如果当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不影响地役权的设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第三， 地役权的期限。

　 《物权法》第161条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”

　　地役权虽然是一种独立的用益物权，其存续期间由双方当事人通过合同进行约定，只要不违反法律的强制性规定，当事人约定的期限应该认定有效。但是，地役权须从属于需役地而存在，在我国现行的土地制度框架下，当事人约定地役权的期限，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限，即不得超过设定地役权的供役地和需役地在设立地役权时其用益物权所剩余的年限。具体时间可依据下列规定而确定：

　　《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”

　　第四， 土地所有权人设立地役权的限制。

　 《物权法》第163条规定：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”也就是说，当土地所有权人与用益物权人的利益发生冲突时，应依法保护用益物权人的合法权益。

　　根据本条规定，当土地所有权人的土地上已经设立了建设用地使用权等用益物权时，土地所有权人如果要在自己所有的土地上再设立地役权，必须要得到用益物权人的同意，否则，其无权设立地役权。坚持设立的，用益物权人可起诉到人民法院保护自己的合法权益，人民法院应当根据这一规定，认定土地所有权人与第三人设立的合同因为违反法律的规定而无效。土地所有权人应当承担合同无效的主要责任。在第三人要求土地所有权人对其造成的损失承担责任时，应当根据土地使用权人的过错判令其负担第三人的损失。