物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第五章 建筑物区分所有权

18、专项维修资金的筹集与使用

生活实例

　　某小区成立了业主委员会，开发商自己成立的物业管理公司将代收的购房业主缴纳的专项维修基金移交给业主委员会，基金总数 120万元，移交时物业管理公司扣除了 20万元，并称这笔钱用于小区交通车的修理、绿化补种等等。

　　因物业管理公司拒不交出扣除的 20万专项维修基金，业主委员会对物业管理公司提起了诉讼。

关键词解析

　（一）本案的分析

　　本案中，被告所支出的项目在两年的住宅保修期内，不应该用公共维修基金来支付上述费用；即使过了保修期，上述费用也不应属于专项维修基金的支出范围，因为业主们已另缴了物业管理费。

　　建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主所有的用于区分所有建筑物公共部分和共有设施维护、维修的资金，应当贯彻“业主所有、专户存储、政府监督、规范使用”的原则，维修基金应当用于住宅的共用部位和共用设备、设施的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修资金。据此判决物业管理公司返还给业主委员会其扣除的维修基金 20万元。

　（二）专项维修资金的管理

　　专项维修资金，是指由业主缴纳的、属于业主所有的专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造的费用。

　　《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　第一，关于专项维修资金的收取和移交问题。

　　根据建设部于 1998年颁布实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，开发企业在销售房屋时，应向购房者代收专项维修资金。《管理办法》规定专项维修资由物业开发企业在销售房屋时收取，并在办理房屋产权证书时交由房地产行政主管部门代管。这种规定使开发企业在一定时间内掌握业主缴纳的专项维修资金，大了资金被挤占、挪用的风险。有的小区在业主入住后由物业管理企业向业主收取。小区业主委员会成立后，开发企业或物业管理企业不及时、足额向业主委员会移交专项维修资金，导致双方产生矛盾，甚至引发诉讼。

　　根据《物权法》第76条的规定，筹集和使用专项维修资金属于应当由全体业主共同决定的事项，专项维修资金属于全体业主按份共有的财产，应当由业主进行管理。开发企业、物业管理企业未足额、及时向业主委员会移交公共维修基金的，业主有权向法院提起诉讼要求返还。

　　第二，专项维修资金的管理权限问题。

　　《物业管理条例》第6条规定，由业主监督专项维修资金的管理和使用，但对监督的方式以及业主大会、业主委员会和物业管理企业在专项维修资金管理上的职权分工未加以界定。

　　《管理办法》第10条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”实践中，有的小区业主委员会要求物业管理企业定期公布公共维修基金的使用账目而遭到拒绝；有的物业管理企业将专项维修资金与自有资金混同。有的物业管理企业利用管理上的便利，挤占、挪用闲置的专项维修资金。

　　《管理办法》规定，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。但有的物业管理企业为自身利益，将专项维修资金用于炒卖股票、期货，或者用于投资企业等。这种行为增大了专项维修资金的风险，并构成了对业主财产权利的侵害。

　　《管理办法》第10条规定，业主委员会成立后，行政主管部门将代管的资金转交给物业管理企业。这就使物业管理企业往往成为专项维修资金的实际控制者和使用者，造成业主监督的困难。

　　对于专项维修资金的管理式，在实践中进行过行政主管部门管理、物业管理企业管理和业主委员会管理的多种探索。出于效率的考虑，行政主管部门管理的方式不甚可取，而物业管理企业或业主委员会管理也均有一定缺陷。