物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第五章 建筑物区分所有权

17、道路、车位、车库、绿地及其他公共设施权属的确定

生活实例

　　某房地产开发公司开发住宅楼。在报批的有关文件、图纸以及对外广告上，房地产开发公司均载明该楼规划建16层，地下一层为本楼地下停车场。

　　陈某等人先后与该公司订立购房合同。合同规定：“甲方(即开发公司)将为本楼住户提供地下停车场车位。”住宅楼建成，陈某等人搬进之后发现开发公司已将该楼40多套房连同地下停车场卖给了一家商业公司。

　　商业公司明确表示：因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车必须按每小时10元的标准缴费。

　　陈某等人遂找开发公司交涉，开发公司提出：合同中虽有规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方各执一词，陈某等10余人遂提起诉讼，要求开发公司提供车位。

关键词解析

　（一）本案的分析

　　对于本案，存在三种意见：

　　一种观点认为合同虽规定开发公司将为住户提供地下停车场的停车位，但并未规定地下停车场为住户所有，也未规定住户可无偿使用停车车位，因此开发公司转让给商业公司，商业公司按市价收费是完全合法的；

　　第二种意见认为，购房合同中明确规定，开发公司为住户提供地下停车场的停车位。据此可认为开发公司已放弃了停车场的所有权，而将该权利一并转让给了住户，因此开发公司不得再将该停车场转让给商贸公司，否则该转让协议是无效的。

　　第三种意见认为，合同规定提供地下停车场约停车车位，只是允许住户可以无偿使用，但并没有将所有权转让给住户。

　　本案的关键问题是开发公司是否有权将地下停车场全部转给商业公司，这一问题实质上是地下停车场是整个大楼住户的共用部分，还是构成独立的部分由开发商享有所有权，是否可以独立处分。

　　判断停车场是否为独立的物，能否成立独立的所有权，不应当从空间结构上是否独立或是否可独立使用，而应当是从它的功能或设计目的上来看。停车场是服务于整栋楼房(所有权)的附属物，在房屋出售之前，归开发公司享有，但在出售之后(即在转让房屋时同时载明提供或转让地下停车场停车位时)，即归购买人(房屋所有者)所有。即使开发公司没有明确将地下停车场转让给房主，开发公司均没有独立处分停车场的权利，因为对于共用部分的权利是随着专有部分的取得而取得的；除非开发公司事先在广告或合向中明确写明，开发商保留对地下停车场的所有权。因此，法律上应当建立这样的规则；除非开发商事先排除，否则诸如停车场一类的共用部分，即应规定为各个房屋所有权(购买人)所有。

　　就本案而言，开发公司根本没有权利将地下停车场转让给部分房屋所有者。因为即使现行法律没有确立上述规则，各个房屋购买合同已经明确为“本楼住户提供地下停车场的停车位”，这意味着陈某等住户有权从开发公司手中，而不是其他住户(商业公司代表的40户)手中取得停车位，不管是有偿取得还是无偿取得。因此，即使从“为本楼住户提供地下停车场的停车位”中不能得出是无偿使用，但是如果陈某等住户要从商业公司那里才能取得停车位，开发公司也是违约。因此，合同中的提供停车位条款，意味着在转让住房时也转让了停车场，使停车场成为业主的共用部分，至于业主如何分配停车位，如何管理和收费(管理费，而不是场地使用费)则是业主委员会确定的事情。

　　因此，陈某等人有权请求法院判决转让停车场合同无效，依法或依合同取得归每个住户享用的停车位。不过应当注意，目前在房地产买卖实务操作中采取的通常作法是，除非在合同中明确地下停车场停车位包含在房屋买卖合同中或者购房的同时附带购买了停车场位，否则地下停车场的所有权即归开发商所享有。

　（二）区分所有建筑物公共设施的产权归属

　　对于区分所有建筑物公共设施的产权归属问题，《物业管理条例》未作明确规定。由于其涉及区分所有人的切身利益，《物权法》规定公共场所、公共设施属于业主共有。

　　对于车位和车库，则分为了“占用业主共有的道路或者其他场地”的车位和“规划用于停放汽车”的车位、车库两类，前者属于业主共有，后者则由当事人约定归属。

　　所谓区分所有建筑物公共设施，，一般是指在小区内规划用于小区居民进行公共活动的建筑物。

　　在现实中除用于小区居民使用外，还经常有出租给他人使用开办酒店、超市及其他商业服务企业的情况，或者由开发企业占有，也有由开发企业单独销售的情形。

　　公共设施的“公共性”，除了源自于公共使用的目的外，更主要的是其占用土地和建设成本的公共性，即其占用土地和建设成本均已摊入各专有部分中。如果会所等建筑物占用的土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的业主承担，则小区业主应为该建筑物的出资人，应当共同享有该建筑物的所有权。反之，如果开发企业在建设会所时未将占用土地和建设费用摊入各专有部分成本，而是通过单独占用土地，单独投资建设的方式建设会所的建筑物，则该建筑物的所有权理应由开发企业或其他投资人所有。

　　对此，开发企业应当负有举证责任。凡在售房广告中明确表示为公共设施，而不能证明未算入公摊面积费用的，应认定业主共有财产。

　　关于车位、车库性质的确定。《物权法》第74条第2款、第3款将车位、车库分为两种类型：

　　一种为“规划用于停放汽车”的车位、车库
　　另一种为“占用业主共有的道路或者其他场地”的车位。实践中，对占用小区道路等设立的车位其性质较易认定，但对于某项“其他场地”上的车位和车库的性质则较难认定。如在南方的小区住宅中，往往在楼房中设立地面架空层，并在该架空层中设置车位。还有的小区在建筑物的地下结构中设置车位或车库。

　　对于此问题，还应当从建筑物规划入手。凡小区道路一侧或靠近围墙空地或其他共有空地设置的停车位，因场地属小区规划建设用地面积或小区内部公用道路面积，应认定为小区全体业主共有，开发企业不能取得产权。室外非机动车停车场，如其占用面积根据小区建设规划用于停放车辆，则应当根据《物权法》第七十四条第二款确定其归属；如系公摊部分面积，则应认定为小区全体业主共有。

　（三）关于车位、车库归属的约定

　　《物权法》第74条规定，对车位、车库的所有权归属应当由当事人约定。实践中，应当注意以下几个问题：

　 1、约定的主体。

　　对车位、车库进行约定的主体应当是建筑物的开发企业和业主，而不是业主之间互相约定，或者开发企业与业主之外的他人直接以买卖合同等形式进行约定。在开发企业与业主对车位、车库的归属作出约定之前，开发企业不得擅自将车位、车库的所有权转让给业主之外的第三人。因为根据《物权法》第74条第一款之规定，车位、车库应当首先满足业主的需要。

　 2、约定的时间。

　　有关车位、车库所有权归属的约定可以由开发企业与业主在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同后，另行订立有关车位、车位归属的协议。通常来说，《物权法》颁行后，作为商人的开发企业，在今后的商品房买卖合同中必然将列入有关车位、车库归属的条款。有疑问的是，对于目前大量已经建成销售，但开发企业与业主对车位、车库的所有权归属未作约定的情况应当如何处理。笔者认为，在这种情况下，开发企业可以与业主就有关问题再行协商并可签订有关协议，协商不成，则应按无约定处理。

　 3、约定的方式。

　　有关车位、车库的归属，一般由开发企业与各个业主分别进行约定。在业主团体购买的情况下，开发企业也可能与全体业主共同协商、共同约定。其约定形式，既可以在销售房屋时以房屋买卖合同条款的形式进行，也可以以书面合同的形式单独进行。具体的归属形式包括出售、附赠或者出租。

　　出售或附赠，就是指开发企业以买卖或以购买房屋为条件赠与的形式将车位、车库的所有权转移给业主。

　　出租，是指开发企业保留对车位、车库的所有权而将其租与业主使用。同时，也不排除开发企业与业主约定车位、车库属于全体业主共有或由开发企业保留车位、车库的所有权。

　　对于因出售、附赠使车位、车库所有权发生转移的，应当办理所有权变更登记。通过约定开发企业保留车位、车库的所有权且业主无意使用的，开发企业可以向业主之外的第三人出售或出租。

　 4、没有约定或约定不明的如何处理。

　　建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，应当属于《物权法》第76条第1款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，因而应当由业主共同决定。根据该条第二款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因而可以确定，如果开发企业与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效。否则，应当视为约定不明。

　　同时，开发企业保留车位、车库所有权的，必须是完整的保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。