物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第四章 共有权

14、按份共有人的优先购买权

生活实例

　　甲、乙两人分别出资60万、40万购买了一栋价值100万元三层楼，出资比例分别是60%、40%。

　　乙要移民，打算转让其对楼房的共有份额。非共有人丙打算出20万元购买，这时，甲认为自己是共有人，享有优先权，愿意按市场评估价18万元购买。

　　乙将房屋卖给丙，甲认为乙和丙侵犯了自己的优先购买权，诉至法庭。

关键词解析

（一）本案的分析

　　《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

　　一般来说，理解按份共有人的优先购买权，要从以下几个方面来分析：一是共有人将其份额转让给非共有人。二是主张优先购买权的其他共有人提出的条件必须与非共有人一样，包括价格条件和其它条件。三是其他共有人应当在法定期间内表明其优先购买的意思。相应的，转让份额的共有人应当事先通知其他共有人。如果其他共有人在法定期间内不作任何表示，则意味着放弃优先购买权，出让人可以将其份额卖给非共有人。

　　本案中，甲虽然是按份共有人，也及时表明了自己的优先购买意思，但是他忽略了优先购买权的使用条件还包括在同等条件下才享有优先购买权。丙出价20万元，比甲的18万元高，乙把份额卖给丁，因为两个人的条件不同等，所以乙和丙的买卖行为是合法有效的。

　（二）共有份额的转让

　　《物权法》第101条规定，按份共有人有权转让其享有的共有的不动产或者动产份额。民法通则第78条中规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

　　优先购买权，又称为“先买权”，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。对于共有人的优先购买权，大陆法系国家民法典多有规定。

　　我国《民法通则》也规定了按份共有人的优先购买权，而《民法通则意见》则将其有条件地扩展适用于分割后的共同共有。基于有效配置资源、减少共有人之间纠纷、维护共有人团体利益和平衡善意第三人利益的考虑，《物权法》规定了按份共有人的优先购买权。

　　在一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额，无须得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特别规定的，共有人处分其份额应遵守法律的规定。如海商法第16条规定：“船舶共有人就共有船舶设定抵押权，应当取得持有三分之二以上份额的共有人的同意，共有人之间另有约定的除外。”

　　《城市房地产管理法》第37条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

　　此外，在共有关系中有禁止共有人出让其份额的约定的，对共有人应当具有约束力。共有人之一不按照约定处分自己应有份额的，应当无效。但是这种约定是对所有关系的特别限制，不能对抗善意第三人，如果第三人受让其份额为善意无过失，发生共有份额所有权转移的后果。