土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第七章 农村建设用地和违章建筑的法律问题

48. 农村违章建筑的法律问题

生活实例

　　福建某村未经上级有关部门的批准，将村中的一幅集体土地进行规划后卖给本村村民建楼房，村民均无法取得《农村集体建设用地使用权证》。该村村民原告甲与被告乙各花五万元分别买了五间楼地，彼此相邻，甲在南、乙在北，按规划甲、乙中间需各留11cm建共同墙体(共22cm)。1998年底，甲在没有取得《农村集体建设用地使用权证》的情况下便动工建成三层楼房。建楼过程中，甲占用了乙11cm楼地建成22cm的墙体，但没有预留钢筋给乙，乙认为其无法利用该墙体建楼房，甲侵占了他的权利，因此双方开始发生纠纷。2003年10月，纠纷未得到解决的情况下，乙利用甲建成的墙体（下面部分）搭起了一层的铁蓬。甲认为乙侵占了他的权利，遂向法院起诉，要求乙拆除铁蓬、停止侵权。

关键词解析

（一）本案分析

　　原告为了维护其占有的权益，可以提起占有之诉，要求乙拆除铁蓬、停止侵害。理由如下：

　　目前我国农村村民没有依法经过审批取得《农村集体建设用地使用权证》便兴建住宅的纠纷时常发生，且争议较大，值得分析。多数意见认为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，即行为人必须经县级人民政府批准，取得土地使用权证后，方享有合法的土地使用权。本案原告至今未办理用地审批手续，即没有办理《农村集体建设用地使用权证》，不具有合法的土地使用权，根据该法的规定，土地使用权纠纷应先由人民政府处理；对于违法用地行为，应由政府土地行政主管部门处理。所以，本案不属于人民法院的主管范围，应依法裁定予以驳回。也有意见认为，原、被告之间的纠纷应属相邻侵权纠纷，按照村委会规划甲在甲、乙楼地中间所建墙体属共墙，甲应给乙提供便利，即甲应给乙预留钢筋，而乙利用甲所建墙体，应给予适当补偿。笔者不赞同上述意见，具体分析如下：

　1.本案中，甲所建楼房属违章建筑

　　《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，该法第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。本案中，原告未经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，依法取得《农村集体建设用地使用权证》的前提下就兴建房屋，其行为显然是非法的，甲所建房屋应属违章建筑。

　　虽然原告所建的楼房属违章建筑，但在管理部门认定并限期拆除之前，其对所建楼房的占有，作为一种事实状态，受法律保护，可以对所建楼房占有、使用和收益，禁止他人侵犯对其所建楼房的占有及任意侵害，乙因没有占有该墙体的根据，故应拆除搭建在甲墙体上的铁篷。至于对原告违章建筑及侵占被告楼地的处理，则属于另外一个问题。

　2.此类纠纷是否适用相邻关系的规定

　　相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。可见，相邻关系的主体是相邻不动产的所有人或使用人，即相邻关系的主体不管是公民还是法人都必须是相邻不动产的所有人或使用人，对不动产享有合法权益。显然，由于违章建筑物的建造人不能取得所有权，建造人对违章建筑物根本就不能享有合法的权益。故解决此类纠纷不能适用相邻关系的规定。 　3.原告享有占有之诉

　　占有保护请求权的行使要通过诉讼方式实现，又称为占有之诉。是指占有人在其占有受他人侵害的情况下，可基于合法占有，请求不法行为人返还占有物、停止对占有的侵害、排除对占有的妨害。王利明教授指出，为了达到制止各种采用暴力侵夺他人占有的目的，必须由合法占有人依法主张权利，提起占有之诉，要求不法占有人返还占有物，排除对占有的侵害，而不是对不法占有人的占有随意予以剥夺。故本案原告为了维护其占有的权益，可以提起占有之诉，要求乙拆除铁蓬、停止侵害。

(二)农村违章建筑的法律问题

　1.违章建筑物

　　所谓违章建筑，是指未经主管部门许可而擅自动工兴建的各种建筑物。违章建筑虽包括各种违章建造的建筑物，但主要指房屋。

　2.违章建筑物的权属和利用问题

　　违章建筑最主要的特征就是非法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记，但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定违章，要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。

　　在理论界，对违章建筑的归属和利用问题主要有以下几种观点：（1）动产所有权说，即认为违章建筑作为不动产者，因其违法性不可能得到国家的认可，故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。（2）不动产说，即承认违章建筑为不动产，但属于未取得国家认可所有权的不动产。在实际处理时，民事方面比照合法取得所有权的建筑物进行处理。（3）占有说，即建筑人对违章建筑物的占有，作为一种事实状态，受法律保护，除执法机关依法处理违章建筑外，建造人自己可以对违章建筑为占有、使用和收益，禁止他人侵犯建造人对违章建筑的占有。笔者认为，占有说符合物权法原理，是可取的，违章建筑人对建筑物主要享有以下权利：

　（1）有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。

　（2）有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物建造人尽管不能取得所有权，但因建造人对该违章建筑物具有事实上的管束力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。

　（3）有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权。

　（4）有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

　3.对违章建筑的处理程序

　（1）规划部门依法对违法建筑进行查证和认定，做出《限期拆除违法建筑的通知》，并送达当事人。

　（2）当事人在收到《限期拆除违法建筑的通知》后，应当在通知规定期间内自行拆除违法建筑。当事人逾期拒不自行拆除的，规划部门发出《强制拆除违法建筑的公告》，并送达当事人。《强制拆除违法建筑的公告》发布之日起7日后，可以对违法建筑实施强制拆除。

　（3）当事人对城市规划部门做出的行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在行政复议或者行政诉讼期间，不停止对违法建筑的强制拆除。