土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第六章 农村宅基地法律问题

42. 农村宅基地使用权的抵押

生活实例

　　2008年8月，村民郝某申请了一块宅基地，郝某准备在该宅基地上盖四间房屋，但因缺少盖房资金，他向信用社提出贷款申请15000元，期限为一年。信用社要求郝某提供担保。他同意用该宅基地使用权进行抵押贷款。那么，郝某用该宅基地使用权进行抵押贷款是否有效？

关键词解析

（一） 本案分析

　　郝某用该宅基地使用权进行抵押贷款的行为是无效的。理由如下：

　　《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，……。由此可见，农民对宅基地使用权的处分是受到法律限制的，农民的宅基地使用权是不能抵押的。

　　所以，郝某使用宅基地使用权进行抵押的行为，是违背强行法的无效民事行为。

（二）农村宅基地使用权的抵押

　　依物权法原理，农民对自己的宅基地，享有占有、使用、收益和处分的权利。但宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。

　　我国相关法律以明示性法律条文列举了可以抵押和禁止抵押的财产范围。《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　根据上述法律条款的规定，宅基地使用权属于不可抵押的财产范围。制定这样的法律规定，出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的物质条件。宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许抵押，一旦抵押权实现，就会造成农民流离失所，带来社会问题。

　　依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地，放开宅基地使用权的抵押，就取得宅基地使用权的人有可能不是本集体经济组织的成员，违反《土地管理法》的有关规定，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制；放开宅基地使用的抵押，可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱。