土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第六章 农村宅基地法律问题

41．农村宅基地使用权的补偿

生活实例

　　李某一户是北京市平谷区平谷镇村民，2000年经批准获得一处170平米的宅基地，随后在其上建房，房子是盖好的两层楼满院，总面积300平方米。2006年因政府修路需要拆迁，政府将对其宅基地进行征收。拆迁人与被拆迁户协议实行货币补偿。那么，李某一户的房子和宅基地使用权被征收，李某一户将获得哪些补偿，其标准又是多少？

关键词解析

（一） 本案分析

　　针对某前农村房屋拆迁问题，不像城市房屋拆迁一样有《城市房屋拆迁管理条例》调整，全国还未有统一调整农村房屋拆迁的法律，在拆迁中参照《城市房屋拆迁管理条例》。为加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，一般各省、市、自治区、直辖市都有关于对征用集体土地房屋拆迁管理的规定。

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。第十八条规定拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

　　《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条规定，房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定，宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。

　　第四条规定，宅基地区位补偿价按下列公式计算：

　 　　　　　　　　（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积
宅基地区位补偿价＝—————————————————————————————
　　　　　　　　　　　　　　　　户均宅基地面积

　　当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。

房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

户均安置面积，按照100～150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。

户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。

与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号)确定。

　　《北京市平谷区人民政府关于平谷区集体土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准面积控制标准及有关补助费的意见》规定，宅基地区位补偿价＝ （当地普通住宅指导价—房屋重置成新均价）/户均安置面积

　　意见规定，平谷镇辖区宅基地区位补偿价幅度为360—660元/m2

　　意见规定，宅基地面积控制标准，1982年以后经合法批准的宅基地面积每户控制标准为0.26亩（折合173平方米）。

　　根据以上规定，李某一户在与被拆迁人达成货币拆迁补偿协议后，李某一户会获得由房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价两部分组成的补偿款项。对李某一户的补偿标准将依据平谷区的规定计算，尽管李某一户的建筑面积为300平米，在计算宅基地的区位补偿价时依据的是经合法审批的宅基地面积计算。

（二）农村宅基地使用权的补偿

　　农村宅基地是农民安身立命之地，在发生集体对农民宅基地收回的一些情形中，存在着对宅基地地上建筑物的补偿问题。当国家对农村宅基地使用权进行征收的时候，也发生对农村宅基地使用权的补偿情形。这其中的情况比较复杂，其补偿办法和标准都有各个地方具体规定。但大体可以理顺以下问题：

　　1、被征地房屋拆迁补偿人以依法核发的集体土地建设用地使用证计户确认，征地房屋拆迁补偿按户进行。

　　房屋拆迁补偿建筑面积的认定，以依法核发的房地产权证或建房批准文件载明的房屋建筑面积为准。

　　房屋拆迁补偿可以实行货币补偿方式，或实行房屋补偿方式， 有条件的地区也可以另行审批宅基地。

　　房屋拆迁补偿价的补偿一般这样计算：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。由于各地经济发展状况和地理位置原因，房屋拆迁补偿价的补偿标准也大不同。

　　2、拆迁人和被拆迁人应达成拆迁协议，被拆迁应查看拆迁人是否具有拆迁资格，以免发生拆迁补偿执行不利状况。

　　3、拆迁人在对房屋进行拆迁中进行的补偿分为两部分，一部分为土地补偿款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地补偿款是补偿给该土地的所有权人的。对这部分款项村民享有知情权和监督权。《土地管理法》第四十九条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。另一部分为地上物补偿款，应当补偿给村民。

　　4、征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且房屋已建造完毕的，对该房屋予以补偿。发布拆迁通知或征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房,具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。