土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第六章 农村宅基地法律问题

37．农村宅基地使用权的取得和行使

生活实例

　　钱某系驻马店市某县状元村村民，有子钱渊17岁。2007年3月份，钱某为其子向村委会申请宅基地, 在村委会张榜公布期间，有村民提出钱渊年龄不符合申请宅基地的条件，经审查，村委会将申请退回给钱某。钱某于2007年6月份强行在村里预留的一块宅基地上打地基，村委会出面制止，钱某不加理会，继续施工。无奈，村集体经济组织以村委会名义向县级人民政府土地行政主管部门反映此事，县级人民政府土地行政主管部门责令钱某退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上建设的建筑物。钱某不服行政处罚，向法院提起行政诉讼，最终，法院判决维持县级人民政府土地行政主管部门做出的行政处罚。

关键词解析

（一） 本案分析

　　本案涉及到村民取得农村宅基地使用权的方式及法定程序。村民在未取得农村宅基地使用权时，强行建房，要承担责任。法院判决正确。理由如下：

　　我国关于村民取得农村宅基地的程序规定如下：

　　《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得和行使，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　钱渊在不涉及占用农用地的情形下，若要取得宅基地使用权，首先要应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

　　本案中，钱某在其子未取得宅基地使用权的情况下，强占宅基地建房，是一种侵权行为，要承担相应法律责任。

　　《土地管理法》第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

　　按照现行法律规定，针对钱某的非法行为，上蔡县土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，是正确的行政处罚。法院判决应予维持。

(二)农村宅基地使用权的取得和行使

　　我国农村并未普遍建立社会保障制度，农民集体所有的农村土地是农业最基本的生产要素，是农民基本的生活保障。由于农村社会保障制度功能的缺位，农村土地使用权无法实行市场化的配置方式，国家对宅基地使用权实行福利化的初始分配。宅基地使用权的设立具有浓厚的资源分配意义，宅基地使用权渊源于集体经济组织对农村土地的所有权、权利主体均具有集体成员身份、义务主体均为集体经济组织、权利的政策目标均为集体经济组织以其所有的土地资源平等保障其成员生产、生活条件。

　1. 村民取得农村宅基地使用权的程序

　　宅基地使用权具有一定的福利性质，我国农村居民取得宅基地使用权的主要方式是申请。凡是没有宅基地的，或者因子女结婚等原因确需分户缺少宅基地的，或者因外来人口落户本村需要建住宅而没有宅基地的，以及因自然灾害或者因实施村庄和集镇规划，需要搬迁的，均可提出申请宅基地。但是，农村居民取得宅基地一般要经过以下程序：即申请、审批、登记。

　（1）申请。申请是取得宅基地使用权的前提。村民向村民委员会提出申请，村民委员会进行讨论，并报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。根据法律规定，农村村民申请宅基地必须符合严格的条件：第一，必须是农村村民；第二，必须以户的名义申请，且一户只能申请一处宅基地；第三，申请的面积不得超过省、自治区、直辖市政府规定的标准；第四，农民出卖、出租住房后，不得在此申请宅基地；第五，申请宅基地应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　（2）审批。审批宅基地也要经过一定的程序。用户按规定的用地标准，提出建房设想，向各所在的村民委员会提出用地申请后，村民委员会根据村镇规划，对其用地申请进行全面审核，必要时提请村民大会讨论通过。村委会按规定权限上报乡(镇)人民政府审核，并由县级人民政府批准。任何人不得未经任何批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅。

　（3）登记。在县级人民政府批准宅基地使用权后，申请人应当到县级以上土地管理部门进行登记，明确其权限范围，更好的保障宅基地使用权的实现。申请登记时，应当根据《物权法》以及有关登记的具体法规的要求，提供相关的证明材料。

　2.依照相关法律规定,村民在取得和使用宅基地的过程中应注意的问题

　　在农村宅基地使用权行使上，我国《物权法》将宅基地的性质归属到用益物权下，《物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《物权法》规定宅基地使用权的取得和行使适用《土地管理法》等法律的规定。由于目前我国农村宅基地的福利性质，《土地管理法》对宅基地使用权人享有的宅基地使用权的收益权能和处分权能持严格态度，因此村民在取得和使用宅基地的过程中应严格把握。

　（1）农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。各省、自治区、直辖市都已根据本地的土地情况制订了宅基地的面积标准。在此需要注意的是．取得宅基地是以“户”为单位的。在农村，如果一家之中有儿女结婚了，成为一户新的家庭，符合条件的就可以申请一处宅基地。宅基地面积的大小要符合各地制定的标准。

　（2）农村村民必须按照批准的用途使用宅基地。取得宅基地使用权的人，不得擅自变更用途。否则土地所有权人有权收回宅基地使用权。因为宅基地是具有一定福利性质的，不能任意变更其用途，如果变更，必须符合法定的条件和程序。此问题，后面将有论述。

　（3）宅基地使用权转让的，不得再次申请宅基地。转让宅基地使用权是可以获得经济利益的，如果同意农村村民在将宅基地使用权转让后再次申请，等于变相承认通过申请宅基地使用权获利，这与宅基地使用权的福利性质是相违背的，也不符合“一户一宅”的本质。只有因自然原因丧失宅基地的，才可以重新分给宅基地。

　（4）宅基地应当尽量使用村内的空闲地，不要占用耕地。必须占用农用地的，应当履行相关的审批手续。

　（5）宅基地应当合理使用。行使宅基地的使用权，不得妨碍公共利益或他人的合法权益。使用人只有按照规定用途使用的权利，使用权不得超过确定的宅基地的范围。公民使用宅基地应注意相邻关系，照顾相邻人的合法权益。一方在其宅基地上建房、垒墙而妨碍他人通风、采光的，必须予以制止。建房挖地基，不得给相邻房屋造成危险。

　（6）宅基地使用权不能被任意收回。收回宅基地的原因必须是因乡村公共设施和公益事业建设的需要，必须履行一定的程序，即经县级人民政府批准。

　（7）宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。