土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第六章 农村宅基地法律问题

35、农村宅基地使用权的性质

生活实例

　　王某是临沂市莒南县汀水村人，22岁，经法定程序于2007年12月份取得本村的一块宅基地 ，但未盖房，随后王某在城市打工并定居。2008年2月份本村村民李某看王某的宅基地位置便利，且得知王某并无回村盖房的打算，李某便找王某商量，说服王某将宅基地转让给自己。王某见李某提出的转让金理想，同意转让。2008年3月份，王某、李某签订了宅基地转让协议，随后李某支付给王某转让金，便在王某的宅基地上动工盖房。在李某施工过程中，王某翻悔，回家制止李某继续盖房，李某不服，将王某起诉至法院，请求法院确认合同的有效性，法院最终判决王某与李某签订的转让协议无效。

关键词解析

（一） 本案分析

　　王某以自己不具有处分权能的宅基地使用权作为客体与村民李某签订转让协议，转让协议无效，法院判决正确。理由如下：

　　2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》在用益物权一章中对农村宅基地做出了规定，将其纳入物权的保护范围。但因用益物权是一种不完全物权，与完全物权相比，用益物权人享用的权利受到一定限制。用益物权的重要权能是占用和使用及一定的收益权。

　　《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该地建造住宅及其附属设施。从此条对宅基地使用权的规定看出，宅基地使用权人享用的是对宅基地的占用和使用权，在宅基地上建造住宅及其他附属设施的权利。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房,再申请宅基地的,不予批准。第八十一条规定，擅自将农村集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

　　《土地管理法》中关于宅基地使用权批准与不予批准的规定是仅就建房行为而言的，农民在获得宅基地使用权前，不享有对所申请的地块的使用权，此时，是农户所在的集体组织享有整体的所有权。农民获得宅基地使用权后，仍没有对宅基地的处分权，因农户获得批准的仅仅是在所申请的地块上进行房屋建设和日常使用的权利。因此，目前农户对申请到的宅基地是无权单独流转的。

　　宅基地使用权的用益物权性决定宅基地使用权人的权利是一种不完全物权，在处分上受到限制。

　　本案中，基于宅基地使用权的用益物权性，王某对其取得的宅基地使用权享有占有和使用的权利，在处分权能上受到严格限制。王某以自己不具有处分权能的宅基地使用权作为客体与村民李某签订转让协议，转让协议无效，法院判决正确。

（二）农村宅基地使用权的性质

　　《物权法》在用益物权编中规定了宅基地使用权，明确了其作为私权的本质。

　　根据《物权法》第一百五十二条的规定，农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有的对集体所有的土地进行占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。农村宅地基使用权作为一种用益物权，用益物权的特性决定的了农村宅基地使用权有相应的内容。农村宅基地使用权，是在农村土地集体所有权与使用权相分离的基础上产生的一项权利，内容包括宅基地使用权人依法享有的权利和应当承担的义务。

　（1）宅基地使用权人对依法取得的宅基地有长期占有使用的权利

　　宅基地使用权人依法申请批准取得宅基地使用权后，便享有对宅基地的独占权，以满足自己的需要，并排除他人的非法侵害，任何组织和个人均不得擅自使用和非法剥夺其对宅基地的使用。但这种占有的权利并非永久固定不变，当国家建设需要征用土地，或村镇重新规划土地，或使用权人占用的宅基地实际使用面积超过标准时，可依法对其进行合理调整。

　（2）宅基地使用权人有在宅基地上建造住宅及其他附属设施的权利

　　宅基地使用权人既可在宅基地上建造房屋，也可在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施的权利。有些学者主张宅基地使用权人对宅基地使用不仅限于居住用途，还可以从事家庭生产和经营活动。如王卫国教授就认为：“权利人利用宅基地及其地上房屋从事小规模的、无污染的、不扰民的家庭生产经营活动的，法律上应予以承认和保护”。

　（3）宅基地使用权人不得采用非法手段占有宅基地

　　《土地管理法》第七十七条明确规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

　（4）宅基地使用权人不得买卖、抵押或以其他形式非法单独转让宅基地使用权

　　《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第八十一条规定，擅自将农村集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，……”。由此可见，农民对宅基地使用权的处分是受到法律限制的。