土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第三章 其他方式的土地承包

23. 其他方式的承包合同

生活实例

　　2004年3月，东明县河东村经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员同意，并报其镇人民政府批准，拍卖本集体经济组织所有的50亩荒山承包经营权。出价最高的外村村民刘某以10万元价格拍得，村委会与刘某签订了10年承包期限的荒山承包合同，并报镇人民政府批准。合同签订后刘某从事农林种植业，三年后，荒山收益日渐明显。村民开始激烈反对和抵制刘某的承包，致刘某无法经营。2008年6月，河东村村委会根据村民代表大会决定，以村委会名义向法院提起民事诉讼，以情势变更、刘某的承包费过低、损害集体经济组织利益为由，请求解除与刘某签订的合同。

关键词解析

（一） 本案分析

　　村委会解除上述合同的请求不能支持；如其请求调整承包费，法院可以根据公平原则予以调整。理由如下：

　《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。对通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒”地的，法律明确要求要签订承包合同。本案中的合同符合上述规定，合法有效。

　　村委会以情势变更、刘某的承包费过低、损害集体经济组织利益为由提出解除与刘某签订的合同，没有法律根据。情势变更指在合同签订后履行前或合同履行过程中，由于合同履行必备的要件发生重大变化，致使合同履行的目的不能实现而解除合同的情形。本案中，实现合同目的客观要件未发生重大变化，因此，村委会以情势变更为由提出解除合同的主张法院不能支持。

　　村委会与刘某签订的合同，符合《农村土地承包法》和《中华人民共和国合同法》实质要件与形式要件要求，双方应依诚实信用原则，完全适当正确的履行合同。如其请求调整承包费，法院可以根据公平原则予以调整。

(二)其他方式的承包合同

　1．其他方式承包合同的自由性

　　土地承包经营合同是指承包方和发包方依法订立的协议。在我国，农村土地存在两种承包方式。这两种方式的承包，都应签订土地承包合同，但这两种土地承包合同法律强制性有所不同。

　　其他方式的承包合同更大程度上体现合同的自由性，尤其对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地资源的承包，着眼点在效率，重在开发治理，改善生态环境，促进可持续发展。因此，其他方式的承包合同相对家庭承包合同，更自由。

　　其他方式承包合同的主体，具有多样性。其他方式的承包合同，承包方不限于农村集体经济组织成员内部，本集体经济组织以外的单位和个人皆可承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。而人人有份、意在实现社会保障职能的家庭承包合同的主体，只能是本集体经济组织的家庭成员。

　　其他方式承包合同内容上也更自由。其他方式承包合同的双方订立承包合同，在不违反法律强制性规定的条件下，当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。对家庭承包，《农村土地承包法》第2章做了专门规定：从承包方、发包方的权利义务、不同类别土地的承包期限、承包合同的具体条款以及承包地的收回和调整、土地承包经营权的流转、继承等问题做了详尽的规定，无论发包方或承包方均无权通过协商变更法律确定的内容。

　2．其他方式的承包合同签订要注意的问题

　　其他方式的承包合同，更多的体现的是一种合同债权债务关系，须符合《合同法》的规定，否则所签订的承包合同可能无效或效力待定。属下列情形的合同为合同无效：违反国家法律、行政法规强制性规定的；损害社会公共利益的，违背自愿原则的，采取欺诈、胁迫或其他不正当手段签订合同损害国家利益的；恶意串通损害国家、集体利益的，以及发包人无权发包的。

　　与本集体组织以外成员签订其他方式的承包合同，还要注意程序问题。为维护本集体经济组织所有成员的利益，防止个别人员对农民集体所有的土地所有权的侵害，实现经济民主，农村土地承包法第四十八条之规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。严格遵循上述程序，以保证土地承包合同的确定和有效。

　　由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。