土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第二章 土地家庭承包

15. 农村土地承包经营权证

生活实例

　　2007年11月，经发包人同意，承包人甲将土地承包经营权转让给乙，但没有办理变更登记。六个月之后，甲经发包人同意，又将同一块地的承包经营权转让给不知情的丙，同时办理了变更登记。之后甲散尽私财，云游四方，音信全无。乙与丙就该块土地的承包经营权的归属发生纠纷，诉诸法院。乙认为自己耕种上述土地已半年，是上述土地的实际控制人，其与甲签订的土地承包经营权转让合同合法有效，应予保护。丙认为自己不知乙与甲签订了上述合同的情况下，与甲签订的土地承包经营权转让合同合法有效，并且业经当地县级行政机关办理了《中华人民共和国农村土地承包经营权证》，更应该受法律保护。

关键词解析

（一） 本案分析

　　丙的主张能获得法院支持，乙的主张不能获得法院的支持。如果乙欲获得赔偿，乙应向甲主张，要求其承担违约责任；甲散尽私财，音信全无，致乙无法获得相应赔偿，则属乙签约不慎、不懂法律的相关规定，乙只能自吞苦果。理由如下：

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。第二十三条规定，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。

　　《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　根据上述规定，乙与甲签订的土地承包合同自成立之日生效，即双方签署之日生效；丙与甲签订的土地承包合同也自成立之日生效，即双方签署之日生效。因此，乙与丙都因上述生效合同而取得讼争土地的承包经营权。但是，根据“一物一权”的原理，讼争土地上不可能存在两个土地承包经营权，则乙、丙的土地的承包经营权必然有一方不被法律保护。未经登记的，不能对抗善意第三人。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。承包人甲将土地承包经营权转让给乙，但没有办理变更登记。此后，甲又将同一块地的承包经营权转让给丙，同时办理了变更登记。丙不知乙与甲已经签订了土地承包经营权转让合同，因此丙系善意第三人；且丙取得的土地承包经营权进行了登记，丙的权利将受到保护。乙将不能取得该地块的土地承包经营权。

　　至于甲散尽私财，音信全无，致乙无法获得相应赔偿，则属乙签约不慎、不懂法律的相关规定，乙只能自吞苦果。土地承包经营权的受让人为了更好地维护自己的权益，要求办理土地承包经营权流转登记比较妥当。

（二） 农村土地承包经营权证

　1. 由政策到法律，农村土地承包经营权从政策支持上升到法律保护。

　　真正的智能和创举来自实践和基层，安徽的农民启开土地承包的先河，为中国农民趟出了新路，中国的农业获得新生，粮油棉票据进了博物馆。土地承包制的实质在于激发农民个体的创造性，但是这种恩惠了亿万农民并进而恩惠了中国的创新行动，起初只是获得政策的支持而非法律的保护。

　　1982年9月，中共“十二大”明确指出：“近几年在农村建立的多种形式的生产责任制，进一步解放了生产力，必须长期坚持下去，只能在总结群众实践经验的基础上逐步加以完善，决不能违背群众的意愿轻率变动，更不能走回头路。”之所以制订这样的政策，正是因为刚刚诞生的土地承包，面临着严重质疑甚至是抵抗和扼杀。中央政府的英明，不在于其创造了土地承包制度，而在于其政策上对土地承包制度的肯定。但这种明智之举，远不足以从根本上建立农村土地承包制度，更难以明确农村土地承包经营权。

　　1986年4月12日，第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国民法通则》。该法将农村土地承包经营权规定到第五章“民事权利”中，其第一节名称为“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，该法第八十条规定，国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。第八十一条规定，国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

　　由政策到法律，农村土地承包经营权从中央政府的政策支持上升到国家法律保护。

　2. 由“与财产所有权有关的财产权”到“用益物权”，农村土地承包经营权上升为物权。

　　2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过中华人民共和国农村土地承包法，对农村土地承包权证进行了第一次明确规定。该法第二十二条规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。第二十三条规定，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。

　　《土地承包法》虽然建立了土地承包经营权证制度，但是仍然没有突破《民法通则》对土地承包权性质的认识，即农村土地承包经营权，不是物权，而是“与财产所有权有关的财产权”。这种羞羞答答的表达方式，一方面反映了当时人们的思想观念、认识水平，另一方面也反映了当时的政治宽容所能达到的程度，只能为土地承包经营权起了这么个古怪而富有中国特色的法律概念：“与财产所有权有关的财产权”。

　　2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》确立了用益物权法律制度。该法第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。第一百一十九条规定，国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。第一百二十条规定，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。第一百二十二条规定，依法取得的海域使用权受法律保护。第一百二十三条规定，依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　至此，农村土地承包经营权的物权性质才得以确认，农村土地承包经营权由“与财产所有权有关的财产权”上升为“用益物权”。农村土地承包经营权的物权性质获得法律的确认。

　3. 农村土地承包经营权证是土地承包经营权的护身符，应予充分利用。

　　中华人民共和国建国以来，由于公有制的确立和强化，由于私有制的取缔或弱化，私有财产权的保护远在公有财产权的保护之下。规定财产权制度的基本法律，除宪法的抽象性条款外，物权法迟至2007年才被立法机关通过。

　　物权观念的淡漠，物权制度的羸弱，物权法律保护的不彰，使得农村土地经营权保护仍然面临着巨大的困难。众村民废除土地承包合同者有之；村干部废除土地承包合同者有之；乡镇干部废除土地承包合同者有之；政府机关废除土地承包合同者有之。即使是定纷止争的法院，误读法律、误用法律、枉法裁决者也屡见不鲜。

　　对土地承包经营权的流转进行登记，指流转土地承包经营权的当事人，申请国家有关登记部门将土地承包经营权互换、转让的事项记载于不动产登记簿上。登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人。登记制度是不动产物权制度的基石，具有极其重要的意义，但各国立法对于不动产登记有不同的态度：一是采取登记生效主义，即不动产物权的设立、变动不登记不生效；本条对于土地承包经营权的流转采用登记对抗主义，也就是说，当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并经发包方备案或者同意后，该合同即发生法律效力，不强制当事人登记。这样规定，一方面是从中国农村的实际出发；另一方面，考虑到在某些情况下，土地承包经营权互换、转让后，如果并未将变动的事实通过登记的方式予以公示，他人比较难以了解到土地承包经营权发生了变动，会由此受到损害。因此，本法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。

　　农村土地经营权的权利人，应该充分利用农村土地承包经营权证这个护身符，抵抗各方对其权利的侵害，维护自己的合法权益。但是，由于传统生活方式、尤其乡土生活方式的深刻影响，多数权利人程序意识不足：他们以为红口白牙、白纸黑字的合同必然能得到履行；以为村民、村干部都是老少爷们、乡里乡亲，不好意思严格合同程序；以为政府官员都是父母官，国家机构都会维护公平正义。殊不知，利益面前无父子，法庭之上重证据。没有铁的证据，很难维护自己的权益。土地承包经营权证，正是土地承包经营权的铁证，任何人包括村民、村官或政府官员，任何机构包括村委、各级政府甚至法院，都难以轻易推翻之。

　　因此，土地承包经营权合同一旦合法签订，权利人应该立即要求登记；未经登记，不得对抗善意第三人。登记之后获得土地承包经营权证，既可以保护土地承包经营权，又可以对抗善意第三人对自己的骚扰。