土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第二章 土地家庭承包

14. 土地承包合同的一般条款

生活实例

城关街道办事处关于进一步加强农村土地承包、租赁合同管理工作的意见

城处发[2007]208号　　　日期：2007-11-01
http://www.bjfsh.gov.cn/zwgk/dwwj/fschg/56749.html（2009年7月2日登录）

各村：

　　为贯彻落实中央、市区有关文件以及《农村土地承包法》、《合同法》的文件精神，不断提高村级组织对合同管理的法律意识，杜绝暗箱操作,私自签订合同的现象。使我街道农村土地承包、租赁合同管理工作逐步纳入法制化、规范化、制度化轨道，现提出以下意见：

　　一、……（与本书内容无关，略去）

　　二、规范合同管理的各项程序

　　（一）发包主体、程序及内容
　　3、双方签订的合同内容要完备，同时还必须注明“如遇国家、区、镇规划区内建设项目、重点工程项目及村集体建设征占土地，用地单位要依法根据评估结果对承包方的地上物给予合理补偿，承包方要及时腾出土地，否则村集体经济组织有权依法解除或终止合同”的必备条款。

　　（二）承包、租赁合同的签订与审核
　　2、要根据发包土地的原经营性质、土地承包后的用途及土地级差科学、合理地确定土地承包、租赁费标准和年限。土地专业承包、租赁年限一般定3—5年，产业结构调整后，从事设施农业的土地承包、租赁年限不超过20年，果园承包、租赁年限也不得超过20年，在镇域规划范围内的行政村无论对内还是对外签订土地承包、租赁合同时，建议合同期限要一年一定。

　　（三）规范土地流转行为
　　合同签订后，未经村经联社同意和办事处批准，不得擅自将承包、租赁的土地转包他人，不得改变土地的农业用途，禁止利用集体土地私自进行转嫁、谋取私利。承包方无力经营的，可以申请将承包的土地退还发包方，经双方协商一致，解除合同。

　　三、认真履行合同、确保足额兑现

　　3、当承包、租赁方不履行合同，出现拒交承包、租赁费，破坏经营等情况时，经制止无效，村集体经济组织有权依法解除合同。

　　五、本意见自2007年11月1日起执行，城关办事处经济管理科负责解释。

城关街道办事处
二00七年十一月一日

关键词解析

（一） 本案分析

　　上述“城关街道办事处关于进一步加强农村土地承包、租赁合同管理工作的意见”多处违背《中华人民共和国农村土地承包法》。理由如下：

　　1．表面是完备农村土地承包合同的条款，实质是强迫农民接受征用、占用土地，而不论这种征用、占用是国家、区、镇规划区内建设项目、重点工程项目，还是农村集体建设。而且，对这种征用、占用的补偿，由用地单位根据评估结果对承包方的地上物给予合理补偿，是否合理，土地承包方无法质疑。而且，“承包方要及时腾出土地，否则村集体经济组织有权依法解除或终止合同”尤其严重的是，这样的条款还是土地承包合同的必备条款。这种规定严重违反了农村土地承包长期稳定的立法要求，严重损害了农民的权益。现实中因土地违法征用占用的的事件屡见不鲜，上访农民屡禁不止，这种强加于人的霸王条款，难辞其咎。

　　2．严重违反《中华人民共和国物权法》、《农村土地承包法》关于土地承包期的规定。《中华人民共和国土地承包法》第二十条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。本法规定的承包期限是法定期限。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2005]6号)第七条规定，承包合同约定或者土地承包经营权证等证书记载的承包期限短于农村土地承包法规定的期限，承包方请求延长的，应予支持。

　　“城关街道办事处关于进一步加强农村土地承包、租赁合同管理工作的意见”规定，土地专业承包、租赁年限一般定3—5年，产业结构调整后，从事设施农业的土地承包、租赁年限不超过20年，果园承包、租赁年限也不得超过20年，在镇域规划范围内的行政村无论对内还是对外签订土地承包、租赁合同时，建议合同期限要一年一定。这种缩短法定承包期限的规定，是行政权力滥用的表现。如果不予纠正，必然发生权大于法的恶果。

　　3．农村土地承包经营权转让，才需要发包方批准；承包地互换、转包、出租等，只需向发包方备案，而无须发包方批准，尤其无须“城关镇街道办事处”的批准。至于双方协商解除土地承包合同，更是对农村土地承包法的根本违反。

　　“城关街道办事处关于进一步加强农村土地承包、租赁合同管理工作的意见”规定，合同签订后，未经村经联社同意和办事处批准，不得擅自将承包、租赁的土地转包他人，不得改变土地的农业用途，禁止利用集体土地私自进行转嫁、谋取私利。承包方无力经营的，可以申请将承包的土地退还发包方，经双方协商一致，解除合同。当承包、租赁方不履行合同，出现拒交承包、租赁费，破坏经营等情况时，经制止无效，村集体经济组织有权依法解除合同。这种规定限制了土地承包人流转其土地承包经营权；如果“协商一致，解除合同”，则违反了“承包期内发包方不可收回承包地”的规定。至于“拒交承包、租赁费，破坏经营等情况，经制止无效”，司法解释明确规定，禁止村集体经济组织解除合同。

　　4．“城关街道办事处关于进一步加强农村土地承包、租赁合同管理工作的意见”规定，见自2007年11月1日起执行，城关办事处经济管理科负责解释。接近2008年的中国，基层行政机关对土地承包法作出如上规定，不可思议。

(二)土地承包合同的一般条款

　　《农村土地承包法》第二十一条规定，发包方应当与承包方签订书面承包合同。 承包合同一般包括以下条款：
　（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所； （二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；
　（三）承包期限和起止日期；
　（四）承包土地的用途；
　（五）发包方和承包方的权利和义务；
　（六）违约责任。
　　该规定是关于承包合同形式和合同主要条款的规定。

　1.土地承包合同的特征

　　土地承包合同是发包方与承包方之间达成的，关于农村土地承包权利义务关系的协议。根据本法的规定，土地承包合同具有以下特征： (1）合同的主体是法定的。发包方是与农民集体所有土地范围相一致的农村集体经济组织、村委会或者村民小组。即：土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。承包方是本集体经济组织的农户。 (2）合同内容受到法律规定的约束，有些内容不允许当事人自由约定。如：对于耕地的承包期，本法明确规定为30年。再如，对于承包地的收回等，法律都有明确规定。这些内容都不允许由当事人自由约定。 (3) 土地承包合同是双务合同。发包方应当尊重承包方的生产经营自主权，为承包方提供生产、技术、信息等服务，有权对承包方进行监督等；承包方对承包地享有占有、使用、收益和流转的权利，应当维持土地的农业用途，保护和合理利用土地等。 (4）合同属于要式合同。双方当事人签订承包合同应当采用书面形式。

　2.土地承包合同的形式

　　我国法律和国家政策对于签订土地承包合同有明确规定。土地管理法规定，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。农业法规定，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。水土保持法等法律对此也做了相同的规定。国家有关政策多次强调农村土地承包要订立承包合同，完善合同管理。

　　合同的形式，是指当事人订立合同所采取的形式，包括书面形式、口头形式和其他形式。民法通则规定，民事行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。合同法规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。我国有的法律中明确规定合同采用书面形式。

　　土地承包经营权是我国农民的最重要的权利之一，涉及亿万农民的切身利益，关系到农业、农村经济发展和农村社会稳定。而且目前侵犯土地承包经营权的情况比较多。采用书面形式，明确肯定，有据可查，有利于明确双方的权利义务，有利于防止争议和解决纠纷，也有利于对农村土地承包的规范和承包合同的管理。在现实中，农村土地承包合同普遍采用书面形式订立。因此，农村土地承包法要求土地承包合同应当采用书面形式。书面形式一般指以文字等可以有形地再现内容的方式达成的协议，如合同书等可以有形地表现所载内容的形式。

　3.土地承包合同的主要条款

　　合同的条款就是合同的内容。双方的权利和义务，除法律规定的以外，主要由合同条款加以确定。合同条款是否齐备、准确，决定了合同能否成立、生效以及能否顺利履行，是非常重要的。因此，本法对合同的主要条款做出了规定，以便对土地承包合同的订立起指导和规范的作用。主要条款的规定也只具有提示性与示范性，提倡当事人尽量对合同的这些条款做出明确的约定，以免日后产生纠纷。但并不是说当事人签订的合同中缺少了其中任何一项都会导致合同的不成立或者无效。因此，在行文上用的是“一般包括”的提法。当事人可以根据合同的性质和其他情况，自愿确定合同的内容，可以不限于这些条款。合同法规定的合同的主要条款包括：当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法。这些只是一般合同应当具备的条款，但不同的合同，由其类型与性质决定，其主要条款或者必备条款可以是不同的。本法根据农村土地承包合同的性质和特点对承包合同的主要条款做出了规定。现将承包合同主要条款的内容分述如下：

　（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。这是承包合同必须具备的条款。当事人是合同的主体，如果不写明当事人，就无法确定权利的享有者和义务的承担者，发生纠纷也难以解决。因此，要将发包方和承包方的名称或者姓名和住所都规定清楚。对于发包方和承包方，本法第12条和第15条已分别做出了规定。

　（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级。这是土地承包合同权利义务指向的对象，也是合同的必备条款，否则合同不能成立，承包关系无法建立。其中，土地的坐落是指土地的所在地，土地的质量等级是指土地管理部门依法评定的土地等级，是反映土地生产能力的重要指标之一。对于这些内容，合同中要规定细致、清楚，以防止差错，避免纠纷。

　（三）承包期限和起止日期。承包期限是承包方依法享有权利，承担义务的期间。期限直接关系到合同权利义务的延续时间，涉及当事人的利益，也是确定合同是否按时履行或者迟延履行的客观依据。由于土地承包期限是法定的，当事人只能在本法第20条规定的范围内确定承包期限。另外，为了确定合同权利义务的具体期间，合同中还要规定合同的起止日期。

　（四）承包土地的用途。按照本法的规定，承包土地只能用于农业。对“农业”的范围，农业法规定，本法所称农业，是指种植业、林业、畜牧业和渔业。土地管理法规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。因此，承包土地只能用于从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产。

　（五）发包方和承包方的权利和义务。本法对发包方和承包方的权利义务分别做出了具体规定。除了这些权利义务之外，还包括其他法律如土地管理法、农业法、渔业法、森林法、草原法、渔业法等法律中规定的权利义务。当然，当事人还可以在不违反国家法律、行政法规规定的情况下，约定其他的权利义务。

　（六）违约责任，是指承包合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定，应当承担的法律责任，比如支付违约金、赔偿损失等。违约责任是促使当事人履行合同义务，使对方免受或者减少损失的重要法律措施，也是保证合同履行的主要条款。因此一般有关合同的法律对于违约责任都做出了较为详尽的规定，如合同法第七章规定的“违约责任”。本法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照合同法的规定承担违约责任。