房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

8、商品房预售中认购定金的法律性质

生活实例

　　2002年10月12日，张某与A公司签订了一份《认购书》。双方约定：张某向A公司订购房屋一套，认购价格为85998元；张某应该于签订认购书的同时向A公司交纳定金10000元，并于2002年10月16日上午到A公司售楼处签订《商品房买卖合同》及其补充协议和缴付第一期楼款。张某按时交付10000元定金并按时到A公司售楼处协商签订《商品房买卖合同》及其补充协议，但是双方未能就违约责任、有关费用的缴纳等合同条款达成一致意见，致使最终未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议。张某随后要求A公司退还定金未果，遂诉至法院。庭审中，A公司表示在签订认购书时曾向张某出示过《商品房买卖合同》的样本，但是未能举证证实。张某对此予以否认。本案一审张某败诉，张某上诉，经过二审终审判决张某胜诉。

关键词解析

　　本案双方当事人争议的焦点在于，商品房预售的预购人交纳了定金以后，因与预售人未能就签订正式的房屋买卖合同的一些具体条款达成一致，而不愿再签正式的该合同了，预购人此举是否构成违约。

　　商品房买卖认购书中约定的定金，属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。本案中，双方当事人约定的该定金条款符合立约定金的特征。立约定金的定金罚则效力，就是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　本案中，张某于2002年10月16日上午前往A公司售楼处协商签订《商品房买卖合同》及其补充协议，是符合认购书约定要求的。虽然双方当事人为了房屋预售签订了《认购书》，明确约定了张某必须在指定的时间内签订正式的商品房买卖合同，但是A公司未能举证证明其在签订认购书时已经向上诉人张某出示过《商品房买卖合同》的样本，也就意味着，张某在签订认购书时并不了解其将要签订的《商品房买卖合同》大部内容。因此，双方在签订认购书后就买卖合同条款不能协调一致，恰是合同磋商的过程，不属于可以归责任何一方当事人的事由。因此，本案中的A公司应该将收取的10000元定金返还给张某。

　　认购定金纠纷经常发生，而该纠纷产生的最主要原因就是在签订购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签订购房合同，则出售人有权没收定金。但是，只要买受人在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了认购书中所要求的义务，至于是否洽谈成功并最终是否签订合同则不该是买受人违约的评判标准。

　　值得注意的是，《北京市商品房认购书》对定金做出了明确约定。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。