房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

九、有关房改房买卖的法律问题

74、房改房的流转

生活实例

　　原告陈贵权系被告王丽娟的儿子，他与母亲王丽娟早有约定，位于杭州市某小区的一房改房由陈贵权购买，产权归陈贵权所有，但房产证的名字仍为王丽娟。后陈贵权购买了该房屋，并于1995年10月支付了12013.43元房款，且领取了产权证书，产权证书及购房发票均在陈贵权处。对此，陈贵权还与王丽娟及其姐姐（王丽娟的女儿）于1995年2月15日签订了书面协议。而被告王丽娟也承认，房屋早就说好给儿子陈贵权了。后来可以购买房改房，所以就叫陈贵权买进了。房子是1995年买进的，购买房屋时用了王丽娟的工龄，具体花了多少钱不清楚，因为是陈贵权出的钱。现在原告母亲改嫁他人，遂向法院主张房屋产权。

关键词解析

　　法院经审理认为，1995年2月15日的协议经陈贵权、王丽娟及陈贵权姐姐签字确认已成立。但房改购房是政府限定销售价格与销售对象，以成本价面向有购房资格者销售的住房，购买人必须符合条件。陈贵权、王丽娟及陈贵权姐姐所签订的协议虽系双方真实意思表示，但该协议违反国家法律强制性规定且损害社会公共利益，违反了《杭州市市区深化住房制度改革实施意见》、《杭州市市区出售公有住房管理办法》的相关规定，属无效民事行为。故陈贵权要求确认杭州市闸弄口新村的产权为其所有的诉讼请求，法院不予支持。

　　房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。

　　但是，根据《合同法》的有关规定，只要是双方真实意思表示，均是合法有效的合同。本案中，该房的所有权不存在任何争议，属于被告所有。另外，国家有关法规也都鼓励和促进住房的上市交易。因此，本案所涉房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。所以，法院根据实际情况，应该确认原告对该房屋的所有权。房改购房是政府限定销售价格与销售对象，以成本价面向有购房资格者销售的住房，购买人必须符合条件。本案中，购买人本来就是符合条件的被告，原告只是在其母亲已经购买房屋成为实际产权人后的一种赠与关系。且有相关协议书，证明了这一点。法律应该保护这样的行为。如果这样的行为被判定违法，那么按照这样的逻辑，这套房子在被告死亡以后就会成为无主财产，就又要收回国有，显然不符合法律的规定。

　　国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条已经明确规定，无论职工是以市场价、成本价或标准价购买房改房屋，其取得的都是产权，其中以标准价购买的，取得部分产权。什么是产权？产权就是所有权，就是占有、使用、收益、处分四项权能的完整与统一。从民法学的角度上讲，所有权是完全的、绝对的物权，也就是说，房改后的房屋已经是职工的私有财产，而不再是原单位的公有财产或分配的福利。购房职工作为房屋的所有权人，依法自由、自主、自愿地支配该房屋，其权利受法律保护。这时，房产权已经与身份无关，任何人都不应该对其所有权加以非法的妨碍或干涉。