房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

八、城市居民买农民房问题

73、小产权房屋的纠纷解决

生活实例

　　华某是在宋庄购置房屋的众多画家中的一位。2002年时，华某购买宋某的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近年房价的上涨，宋庄地区的商品房价格已经从当初的每平方米1500元，飙升至如今的每平方米7500元。如宋某一样低价卖掉房子的很多农民，开始后悔当初的“没有远见”，纷纷主张以往的房屋买卖合同无效。华某是宋庄画家村中第一个领到房屋诉讼判决的画家，在华某与宋某的第一次交锋中，北京市第二中级人民法院终审认定“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”，判决房屋买卖合同无效，画家华某90天内腾房，而宋某只需支付华某9.3万余元的补偿款。但二中院的判决同时指出，宋某是导致该协议无效的主要责任方，华某可就赔偿问题另行主张。2008年1月3日，宋庄艺术家华某诉宋某房屋纠纷赔偿案诉状送到通州区人民法院，请求判决赔偿48万元人民币。2008年3月3日，北京市通州区人民法院开庭审理了此案。庭审中，华某的代理人指出，宋某当初在卖房时明知农民房及宅基地禁止出售的规定，但是为了追逐利益，他仍然将房子出售。如今房价上涨，宋某又利用国家法律和政策的规定，要求退房以牟取更大利益，实属有失诚信的行为。该代理人说，房屋买卖行为被判无效，给华某造成了巨大的经济损失，而二中院判决的不足10万元的补偿款根本无法让其买到可以安家的房屋。但是，宋某却可因土地升值和国家拆迁补偿费用的提高等有利因素，获得巨大的利益。法院应当综合考虑土地升值以及收回该房屋后依拆迁政策可得的补偿利益，以及华某购置新房屋所需款项等多种因素，确定华某应得的赔偿数额。对此，宋某的爱人当庭表示不能同意，并主张既然二中院的终审判决已经认定了房屋买卖的协议无效，赔偿的数额法院也已经认定是9.3万元，就应该据此执行。此案由于双方争议较大，未能调解成功，法院当时没有宣判。2008年10月20日，在北京市通州区宋庄镇法庭，审判长当庭宣判：被告宋某赔偿原告华某损失185290元，于本判决生效之日起七日内执行；驳回华某的其他诉讼请求；案件受理费和评估费原被告双方分担。按此判决，加上第一次诉讼判决赔偿的93808元，华某最终应得到的房屋赔偿价格为279098元。

关键词解析

　　选此案例，就是想把一个典型的城市居民购买农民房屋的法律评价告诉读者。小产权房子的地位以及能否自由买卖等方面的事情，估计很多人都不陌生。从现有的法律法规来看，城市居民，或者农村集体组织成员以外的人到农村购买村民宅基地建房，或购买已经建设好的建设在村民宅基地上的房屋，都是不符合法律规定的，买卖双方的签订的有关房屋买卖的合同是会被判决无效的。无效的合同的法律后果是，合同从最初就无效，双方应该恢复到合同未签订之前的事物状态。房子是谁的退给谁，钱是谁给的再拿回来。但是，着这里有一个责任承担的问题。谁对合同最终的无效负有责任，或者说负有更大的责任，谁就该赔偿更多的损失给对方。在本案中，最终被认为对合同最终无效负有更大责任的是卖方宋某。

　　近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

　　2004年，北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

　　这样一来，农民反悔后所得到的利益相对缩小了不少，农民看见如此久经诉讼，到头来还是拿不到更多好处，有的也就退缩了。从这一点上看，有利于维护社会的稳定。但是，当初的违背法律法规签订的农村房屋买卖的协议可能由此变得“合法了”。没人追究了，曾经追究过，但是又被判决承担主要过错责任，承担那么多的赔偿，相当于追究违法的人错了。