房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

七、房屋买卖中的预告登记制度

72、房屋买卖中的一房两卖

生活实例

　　假设王先生交了定金要买一套二手房，等凑好首付款要办手续时，房主说别人掏钱多，卖给别人了，或者房价上涨需要多掏钱；再假设，王先生订购了一套商品房，签订了购房合同，但是，等到交房那一天，却发现房子已经被开发商又卖给了别人并已经办理了房产证。这些事情在现实生活中很常见，我们本书中就选取了几个这样的案例。这种事情很是让人恼火，但是如果王先生做了预告登记，房主或者开发商和另外一家买房者是无法进行过户手续的，这套房子就必须卖给王先生。房主和开发商想要涨价的如意算盘也终将会成为一场空，房主必须按交定金时的价钱把房屋卖给王先生。

关键词解析

　　"一房两卖"是指开发商或者房屋所有者把已经和别人签订房屋买卖合同的房屋又暗自卖给别人的违约行为。"一房两卖"可以分为三种情况，一是签订合同并办理了房产证后再行出售，二是签订合同尚未办理房产证后再行出售未办理房产证的，三是签定合同尚未办理房产证后再行出售且办理房产证的。这些现象时有发生，对买房人的利益造成很大的侵害，也给房地产市场带来了恶劣的影响。"一房两卖"往往是在买家不知情的情况下发生的，而这种情况在房屋交付前是难以被发现的，等一朝发现，往往是既成事实了，买房者大多很被动，难以扭转局面。特别是针对上述三种情况的第三种，在后来买方善意取得的情况下，与房主的第一签约人就很难再实现房屋的所有权了。

　　预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人"一房二卖"。这一规定出台后，买方在与卖方签订有关房屋买卖的协议以后，可以要求卖家向登记机构申请预告登记，如果卖家不能在约定的时间内办理，那么买方可以自行前往办理。通过法律保障自己对房屋所有权的优先权（笔者以为确切讲可以说是"所有权的实现优先权"），防止卖家在一段时间后违约抬价。《中华人民共和国物权法》就有规定，当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着开发商如没经过购房人同意，再将该房屋卖给他人，是不具备法律效力的。

　　根据国务院的规定，各地陆续根据本地区的实际情况制定了相应的实施办法，比如，北京市于2009年2月2日就发布了《房屋登记工作规范（试行）》。根据规定，要进行预告登记首先必须在购房合同中进行约定，或者与开发商另行约定。如果没有事先约定好，则不能进行预告登记。申请预告登记需要提供以下材料：登记申请书原件、申请人身份证明、已备案的商品房预售合同原件、买卖双方关于预告登记的约定原件；如果是买房人单方申请预购商品房预告登记，买卖双方在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，买房人应当提交相应的证明材料。