房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

六、经济适用房买卖的法律问题

70、买卖经济适用房房号问题

生活实例

　　原告武先生诉称，自己与刘先生于2006年6月24日签署预售房出售合同，约定被告将回迁购买回龙观社区房屋的房号转让给原告。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了房号费用两万元。现被告拒绝履行合同。故原告起诉至法院，请求判令被告刘先生继续履行预售房出售合同，交付原告武先生位于昌平区的房屋。被告刘先生辩称，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字虽然是预售，实际不是商品房买卖合同，而是购买经济适用住房的排队权。国家规定经济适用房是国家保障性住房，是禁止买卖的。经济适用房的买卖有严格的程序，而现在买卖双方都没有经过这个程序。原告、被告签订的合同违反了法律的强制性规定。双方是以合法形式掩盖违法的目的，双方的责任是相同的，互不付过失责任。请求驳回原告的诉讼请求。法院查明，2006年6月24日，原告武先生（乙方）与被告刘先生（甲方）签订预售房出售合同，约定甲方因位于王家园胡同房屋被拆迁经与乙方协商，将回迁购买回龙观社区的订房号转让给乙方。合同约定，合同签署之日乙方向甲方支付部分购房号费两万元（购房号费共六万元）。合同签订后，原告武先生向被告刘先生支付了2万元购房号费。后被告刘先生拒绝履行合同，并将原告支付的2万元购房号费试图交还原告，原告拒绝接收该笔款项。并起诉至法院要求被告继续履行合同。法院认为，合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制，而本案中，原、被告所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，法院无法支持。据此，法院判决驳回原告武先生的诉讼请求。

关键词解析

　　武先生与刘先生签定的所谓预售房出售合同不符合法律法规要求的预售商品房的各项要求。并且经济适用房屋的预售实际上更多是一种资格的申报和审查，与普通商品房的预售是有区别的。《经济适用住房管理办法》对经济适用住房的定义是：“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”所以经济适用房的购买是有着严格的条件要求的，不是任何人都可以买的。以前的确存在过一些失误，使得一些不符合条件的人买到了不符合条件的所谓经济适用房。经过多年的实践，政府已经发现这方面的不足，所以在后续的制度上有了更为严格的要求。这些制度在《经济适用住房管理办法》和各个地方的有关法规中都有体现，需要时候可以查一下，很简单。总之，武、赵二位先生的做法违反了国家有关经济适用房买卖的一系列规定，是不受法律保护的。

　　再举一个郑州日报刊登的案例，也是这方面的问题，希望读者注意。

　　李女士看到自己所居住的市区房价一直上涨，总想托朋友买套价格便宜的房子。去年下半年，她通过朋友邢某认识了拆迁户王某，对方握有市区某地段经济适用房住房的购买权，但购买面积与价格都暂无具体规定。2007年9月25日，李女士与王某协商后，签订了《经济适用房买卖合同》，约定王某将购买经适房的名额转让给李女士，李则一次性补偿王某人民币8万元整，并给了中间人邢某2万元以示感谢，邢某也给了李女士一张收据。而当李女士拿着转让的房号去购买经适房时，却被拒绝，原因是她与王某签订《经济适用房买卖合同》前，未经过该市住宅管理中心的购房资格审查。李女士随后将王某、邢某告上法院，要求确认双方合同无效，并索要转让金。最后，法院依法支持了李女士的诉讼请求。

　　合同一般是应该履行的,但是违反了国家法律政策的合同是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，在合同双方所签订的合同违反强制性法律、法规的情况应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签定以上这样违反经济适用房有关规定的合同的双方当事人，应该承担同样的责任，因为他们对于法律的了解和掌握是有着同等要求的，并且法律也不会因为他们的确不知道有关规定就会“法外开恩”的。