房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

68、银行贷款尚未还清的房屋出售

生活实例

　　吴绣耘和蒋重信两个人很要好，蒋重信有一套房屋要卖给吴秀耘。两人于2006年4月4日签订了房屋买卖合同，约定吴绣耘购买蒋重信三居室一套，价款是74万元。因为房屋是蒋原来以按揭贷款的方式买下来的，该房屋在出售给吴绣耘时尚未解除抵押。针对此问题，双方在合同中用补充条款的形式约定：由吴绣耘给蒋重信12万元，用于在5月31日前办理解除房产抵押，抵押解除后，双方在10日内办理房屋产权过户手续。后来，房价持续上涨，蒋重信觉得自己亏了，打算毁约，所以拒绝办理产权过户手续。为此，吴绣耘起诉至人民法院，要求蒋重信继续履行合同。蒋重信在答辩中称：我国担保法和物权法都有规定，在抵押期间未通知抵押权人或者未经抵押权人同意，转让抵押物的行为无效。因而蒋重信主张合同应归于无效。法院经过审理认定：合同没有损害抵押权人的合法利益，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，且又没有其他法定的无效情形。法院最后判决：合同有效，继续履行。

关键词解析

　　抵押权的设立就是为了保证抵押权人债权的实现，银行为了使自己贷出去的款项安全地回收，就要求借款方提供抵押物。房屋买卖抵押贷款，购房人一般会把购买的房屋作为抵押物，在不能按期偿还贷款时，银行有权以房屋作价拍卖，用其中的价款偿还未还清的贷款。所以，抵押物转让的制度设立，首先是确保不能伤害抵押权人的利益。为此，《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》都规定了未通知抵押权人或者没有经过抵押权人同意，不得而知转让抵押财产。

　　但是，完全限制抵押人对抵押物的处分权，实际上是限制了物的效用的最大发挥，对社会经济的繁荣是不利的，事实上，如果允许抵押人合法转让抵押物，很有可能对抵押权人的债权实现是个帮助，省去了很多抵押权人自行拍卖抵押物然后从中获得清偿的诸多麻烦。法律在这方面也有相应的规定：

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”

　　《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　由以上规定，我们可以得知：只要不损害抵押权人的利益，抵押人与第三人签订的抵押物转让合同并非无效。本案中，当事人双方签订的合同明确约定了，在办理房屋产权过户手续之前，由蒋重信提前把剩余的欠款还清以解除抵押。这样的做法丝毫没有伤害到抵押权人即银行的权益，并且符合《物权法》第一百九十一条第二款的规定。所以，他们的合同应该是有效的，应该继续履行。

　　大部分的购房人都不知道贷款购买的房屋是不是可以转让，根据中国人民银行《个人住房按揭贷款办法》的规定，在按揭期间的房屋也是可以转让的。那么，转让时，购房人也就是贷款人怎么办理相关的变贷手续呢？

　　首先，应事先通知按揭银行。通知银行一方面是贷款合同的要求，另一方面也是变贷手续得以进行的基础。接下来，在通知银行后，如果受让人也需要通过贷款来购买房屋，则需要银行委托律师事务所对受让人进行贷款审查。受让人符合要求后，银行会与受让人签订贷款合同。此时，值得注意的是，银行与房屋出卖人签订的贷款合同并未解除。根据有些银行的操作经验，银行会与出卖人和受让人签订附属合同，约定出卖人将房屋产权完全过户到受让人处，并见证房屋买卖双方签订的买卖合同真实有效，贷款合同才能完全解除，同时银行与受让人的贷款合同正式生效。最后，出卖人、受让人与银行委托的律师需同时到房地产交易中心办理相应的产权过户手续，将房产证更名，然后将房产证交由银行进行收押或标注。

　　现实中，这种情况常有发生，购房者与出售者要注意法律法规的规定，依法操作。