房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

66、未竣工的期房的转让

生活实例

　　2008年8月，周势风看上了一个正在修建的小区的房子，他觉得如果能在这里买一套房子，可以解决上名牌小学的问题，还能让自己老婆距离工作单位近些。但是，问了开发商，得知所有房屋已经“名花有主”了。不得已，周势风就在小区的院墙外张贴了购房的启示，希望购买了此处房屋的人来看房时也能看见自己的启示。果然，过了两周，有人按照启示上的电话打给他，说自己有一套那个小区的房子要出售。周势风约见了这个叫王里红的人，两人随后谈妥了价钱，签订了房屋买卖合同。双方约定，房屋面积88平米，房屋价格是77万元，周势风在签订合同时支付王里红定金3万元，并于2008年10月31日前合同更名时支付20万元。其他余款，更名后用贷款支付。后来，王里红觉得自己卖便宜了，就拖着不办理更名手续并要求把房屋总价格提高10万元，周势风当然不同意，便以王里红违约为由起诉至人民法院，要求判决被告退回定金3万元，并赔偿房价上涨的损失3万元。

关键词解析

　　本案实际上就是一个关于期房买卖或者叫做“楼花”转让的案例。一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖，是现今房地产市场上经常遇见的行为。关于未竣工的期房转让(“楼花”转让)合同是否无效，是有争议的。从法律法规来看，规定也是有矛盾的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：（六）、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及”楼花”。但是，从常理分析，已经交付的但是没有取得房产证书的都不能转让，那么还没有竣工正在建设中的空中楼阁更没有理由允许转让了。但是这条法律没这么规定，我们还不能这样认定。

　　《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。这种授权性规范，授予了国务院根据客观情况，觉得未竣工预售商品房再行转让问题的政策。

　　2005年5月9日，国务院办公厅转发了《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好住房价格工作意见的通知》，该通知第七条规定：“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”国务院这个有关“期房禁转”的决定，将直接导致期房转让合同归于无效的法律后果。但实际上，主张期房转让合同有效的观点也大有人在。

　　有人认为：从本质上看，预购方在签订期房转让合同时，对标的房屋不具有房屋所有权，但却享有可期待的债权，开发商最终必须按照《商品房预售合同》将标的房屋出售给预购方，而非其他任何第三方，这也是开发商必须履行的义务。在此情形下，预购方将对标的房屋所享有的债权进行转让，并不违反我国合同法的规定。根据此种观点，预购方在进行期房转让之前，应当注意区分以下两种情形：一是，预购方已向开发商支付了房屋的全部价款。由于对开发商的债务已履行完毕，作为债权人，预购方转让的仅仅是合同权利，根据合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。因此，预购方只需将期房转让的事实通知开发商即可。二是，预购方只向开发商支付了部分房款。与前者不同，预购方在此转让的不仅仅是债权，还有部分债务，根据合同法规定，当事人一方只有经对方同意，才可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在预购方决定将期房转让时，由于涉及到预售合同中权利和义务的一并转让，必须先获得开发商同意，否则，就不能使转让合同有效。

　　上述言论中有些是理论性的，和实际判案是有距离的，所以一定要把目前这方面的有效政策再总结一下。本案的最后判决是：合同违反国家的强制性政策，应属无效。王里红收取的定金和占有其间的利息要返还周势风。也就是说，目前，这类案件一般会和本案判决一样的。所以，请读者注意，在遇到此类房屋时候，要做好正确的选择。