房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

72、合同的不履行

生活实例

　　2005年7月9日，甲乙双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲把自己位于某小区的一套两居室房产出售给乙方，房屋面积67平米，总房价52万元；乙应该在签订合同之日向甲支付定金1万元，首付款20万元于签订合同后10日内支付，余款在房地产过户手续办理完毕后两日内结清；甲方应于乙方支付首付款5日内将房屋交付乙方使用；甲乙双方约定遵守定金罚则。合同签订后，乙方就向甲方支付了定金，但是由于房地产价格持续上涨，甲方认为合同卖的价钱太低了。所以对产权过户的事情一再推托。一直到2005年9月12日，在乙方一再的催促下，甲方明确提出不再履行房屋买卖合同了，并同意双倍返还定金。乙方坚决反对甲方的做法，坚决要求继续履行合同。双方协商不成，乙方起诉至法院。

　　人民法院经过审理后认为：双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同严格执行。甲方因房屋价格上涨而反悔，有违诚实信用的原则，同时也违反了合同义务。虽然甲方提出愿意双倍返还定金，但乙方不接受这样的建议，所以甲方不能单方面以承受定金责任而免除其继续履行合同的责任。法院最后判决：甲乙双方的房屋买卖合同继续履行，甲方在30天内协助乙方办理产权过户手续。

关键词解析

　　在利益的诱惑下，房屋买卖合同的双方当事人很有可能在房屋价格上涨或者下降时违约，拒绝继续履行交房或者付款的义务。因为，违约成本远远低于违约带来的利益。比如说，甲方双倍返还定金也就是2万元，可是他转手将房屋卖给他人就可以按照时价得到比原来多出10来万元的利益。所以这种事情是常常发生在房价不稳定的时期的。

　　《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，全面履行是合同履行的一项基本原则。也就是双方当事人必须严格按照合同中约定的标的、数量、价款、时间、地点等等条款全面正确地履行义务，不能替代、变更或延迟履行。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

　　除了上述条件下可以不实际履行合同外，其他的一般都要按照守约方的要求继续履行，而不能以承担违约责任或者定金责任来替代。当然，如果双方达成解除合同不再履行的协议，是可以不再履行的。另外，如果原合同中有当事人可以以承担违约责任或者定金罚则替代履行合同的约定，因为这种约定没有违反法律的强制性规定，应当认定有效，可以免除当事人实际履行的义务。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”另外，《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”所以，我们可以看出，双方当事人的合意是解决合同命运的决定性条件。任何一方不能擅自违背已经达成的合同的约定。

　　本案中，虽然，甲方在遇见价格上涨的时间反悔，确实属于见利忘义，有违诚实信用原则，但是双方在合同中约定“适用定金罚则”，实际上是赋予了当事人单方面解除合同的权利，条件是承担定金罚则。因此，甲方如果坚持己见，那么根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，人民法院很有可能准许甲方的请求。

　　按照习惯和法律规定，定金包括以下几个种类：

　　1、立约定金，是指为担保合同订立而设立的定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

　　2、成约定金，即将交付定金作为合同成立或者生效的条件。但是，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第116条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。”

　　3、履约定金，我国担保法第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　4、解约定金，是指用以作为保留合同解除权的代价的定金，即交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条予以确认。

　　关于解约定金的适用，必须要注意到：（1）解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下单方面解除合同的权利；（2）合同中约定了解约定金的，当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行；（3）当事人如果申请人民法院强制实际履行合同的，人民法院应当予以驳回；（4）定金处罚不排除损害赔偿，在守约的当事人损失大于定金上收益情况下，承担了定金处罚的当事人仍然应当承担损害赔偿责任。

　　由此看来，当事人双方在签订合同时候就应把定金的作用想清楚，到底希望定金保护合同实际履行还是希望仅仅是给违约方以惩罚。要把想好的定金目的准确适当地用合同条款规定下来，以免遭受出乎意料的损失。