房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

64、“凶宅”纠纷

生活实例

　　翟喜准备买房子结婚。他看中了一套两室一厅的二手房，房主陈庆为人非常热情，称该房子急于变现，所以“价格好商量”。翟喜看房后，感觉地段不错，虽然房屋陈旧，但价格上实惠。最后，该房以12万元的价格成交，翟喜当时感到非常满意。但正当翟喜准备装修房子时，楼下小卖部老板偷偷告诉他，90年代末，住在这里的一女子跳楼殉情自杀，此后房主将房子卖给了陈庆。翟喜觉得“这样的房子怎么能用作新房？”，于是向陈庆要求退房，而陈庆称，房屋没有质量问题，符合法律规定，因此拒绝退房。

关键词解析

　　这样的案例虽说不是很多，但是经常见诸报端。对于这样的遭遇，购房者十之八九都是难以接受的，他们往往最后不得已诉诸法律，以求挽回自己的损失。打这样的“凶宅”官司，从全国以往的法律实践看，有输有赢。

　　我们再举三个例子看一下：
　　卖家输的案例。2006年，大庆市某区的张女士委托中介公司买下一处二手房。但此后她得知，此房屋的阳台上曾经吊死过一个女人。张女士遂以售房时故意隐瞒真实情况，属欺诈行为为由，将房主和中介公司告上法庭。最终，法院判决，房主售房时故意隐瞒了房内曾有非正常死亡的事实，主观有过错，构成侵权，应返还房款4.2万元。

　　买主输的案例。广州市民王先生花9万余元买了套房子。买房4个月后，他得知屋子曾发生过煤气罐爆炸事件，造成屋内两人受伤，抢救无效死亡。王先生认为原房主没有履行告知义务，破坏了公序良俗，将对方告上法庭。法院审理认为，公序良俗的作用在于弥补法律禁止性规定的不足，从而规范社会行为，但衡量标准不得随意扩大。被告没有告知的行为不足以构成违反公序良俗。一审判决，驳回原告的诉讼请求。

　　调节结案的案例。郭女士通过中介，选中了一套面积110平米、标价为90万元的房子。郭女士表示，曾经口头问过房主，家里有没有人是非正常死亡的，而且还向房主声明，买这房子是给儿子结婚用的，不能“不吉利”，房主明确说房子“没事”，中介也肯定了房主的说法。于是，郭女士和房主签订了《房屋买卖合同》，并付了定金和中介费。但事后还是了解到，房主的丈夫一年前意外而死，郭女士觉得自己“被骗了”，于是要求房主退房，在与房主交涉无果后，把中介和房主一起告上了法庭。此案经过法院调解，最终以房主退钱了事。

　　笔者从现有的案例发现，很少有最终被判决合同无效而双方返还钱物的，更不用说购房者拿到退回的购房款，还能拿到对方的违约金了。可见，法律对于此类问题的规定是不太利于购房者的。法定解除权的规定主要在合同法的第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

　　显然，以上案例不符合上述条件的规定。买受人主张解除合同是缺乏法律依据的。

　　一般人认为：我国合同法中明确规定，欺诈包含两方面的内容，一是故意隐瞒真实情况，另外一种则是故意提供虚假情况。在房屋买卖中，“真实情况”一般是房屋的质量、结构、面积、产权状况等。但房屋里曾发生过凶杀案等情况，则不属于法律范畴内的“真实情况”。所以，从法律上讲，不告诉曾发生的凶案，并不存在欺诈。

　　但是也有观点认为：此类事件中，卖方没有告知房屋内的非正常死亡事件，确有不妥。因为这样的信息，对购买方很可能会产生重大影响，可以影响他的判断和选择。从这一点上来讲，原则上这个合同应当撤销。

　　法律上没有这方面的规定，那么能不能由买卖双方签订购房合同，在购房合同里明确写上这样一条“房子结婚用，不能不吉利”或者“卖方保证此房不是凶宅”呢？笔者认为可以做出这样的约定，虽然“现行的房屋买卖标准合同上没有关于‘无凶杀案发生’这样的约定，但是当事人书面达成相关的补充协议也应具有法律效力，而且‘无凶杀案发生’这样的条款既不与标准合同的条款矛盾，更不违反公序良俗。”