房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

63、格式合同与购房者利益的维护

生活实例

　　2007年10月，张宝春与先富房地产开发公司签订了《房屋预售合同》。合同约定，张宝春购买先富房地产开发公司开发建设的精装修商品房一套。该合同附件三对有关建筑结构、房屋的装修标准以及附属设备标准都做了约定。其中关于电梯的约定是：使用“中外合资三角电梯”。但是，实际交付房屋后，张宝春发现实际安装的电梯是某市万顺公司生产的电梯。张宝春据此向人民法院提起诉讼，要求先富房地产开发公司履行合同，将电梯更换为“中外合资三角电梯”。被告在答辩中称：双方在预售合同中确实约定了采用“中外合资三角电梯”。现在安装使用的是万顺公司生产的电梯，万顺公司是三角电梯联合公司的成员单位，并且取得了有关部门颁发的“电梯安全检测报告”和“安全使用证书”，同时，万顺公司的电梯产品使用了三角电梯的核心技术，所以现用电梯符合约定，不同意张宝春的诉讼请求。

　　一审法院经过审理认为：根据先富公司提供的有关证据，可以认定万顺电梯公司是三角电梯联合公司中国的成员单位，并且可以认定万顺生产的电梯确实使用了三角电梯的核心关键技术。因此，先富房地产开发公司所安装的电梯不仅符合双方约定，而且符合国家安全标准。据此，一审法院判决：张宝春要求先富房地产开发公司履行合同，将诉争房屋的电梯更换成“中外合资三角电梯”的诉讼请求，不予支持。张宝春不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院经过审理查明：张宝春与先富房地产开发公司签订的房屋买卖预售合同中约定：先富公司交付的房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，张宝春有权要求退房或者要求对方补偿装修和设备的实际差价。二审法院经过审理认为：依法成立的合同受法律保护。张宝春与先富房地产开发公司签订的房屋预售合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应该如实履行。根据我国法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；有两种以上解释的，应该作出不利于提供格式条款一方的解释。现在，双方对房屋使用的电梯是否符合合同约定发生争议。张宝春认为电梯应该就是“中外合资三角电梯”，先富房地产开发公司认为万顺电梯公司是三角电梯联合公司的中国成员，并且使用了三角电梯的关键技术，是符合约定的。据此，应该按照张宝春的理解，应该使用“中外合资三角电梯”，先富房地产开发公司已经构成违约，应该承担违约责任。但是，根据双方的合同约定，张宝春仅仅有权要求解除合同或者要求补偿装修或设备的差价。所以，张宝春要求更换电梯的诉讼请求，就属于缺乏事实根据了。另外，张宝春并未提出解除合同和补偿差价的诉求，因此，人民法院不宜进行处理，双方可以另行解决。

　　二审法院最后的判决是：驳回上诉，维持原判。

关键词解析

　　通过上述分析，我们可以看出，一审和二审虽然最终的判决结果相同，但是，他们之间所援引的判决理由却不同。其中关键是对格式条款的认定存在着差别。

　　《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”为了弥补这一条款的缺陷，以保护交易相对人的合法利益，合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，双方当事人对电梯的生产厂家产生了分歧，虽然先富房地产开发公司安装的产品符合安全等的要求，但是不符合张宝春对“中外合资三角电梯”的合理理解和解释，所以应该判定为违约。

　　那么，既然先富房地产开发公司被认定有违约事实，为什么最后二审判决没有就此作出判决呢？我们说，对于违约责任的承担，有约定的应该从其约定；没有约定的，才可以根据法律规定予以处理。然而，本案中，当事人双方就有关违约的责任承担有了明确的约定，即按照装修和设备标准的差价进行补偿。也就是说，张宝春只有按照约定的要求主张先富房地产公司补偿差价的权利。但是，张宝春没有提出这个主张，而是提出了没有约定的方式，民事诉讼的基本原则之一是不告不理，因此张宝春的诉求是不能得到支持的。