房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

62、房屋买卖合同中的抗辩权

生活实例

　　宋女士与大力房地产有限公司于2002年7月11日签订购房合同。合同约定房款总价为110万元。合同签订当日，宋女士即付购房款25万元，约定余款应在2003年11月30日前结清。未按期付款每天按房价0.1%向大力房地产有限公司交付违约金；大力房地产有限公司应于2003年11月30日将房屋交付给宋女士使用。如因大力房地产有限公司原因延期交付使用，每天按房价0.1%向宋女士支付违约金。2003年11月20日，宋女士到大力房地产有限公司施工现场看到房屋还在建设，估计不能按时交房，为避免损失，就没有交款。到了约定的交房期限，大力房地产有限公司果真没能交房。两个月后，大力房地产有限公司通知宋女士来交余款并办理房屋交接手续，但宋女士坚持要在余款中扣除违约金，大力房地产有限公司不同意，于是宋女士不交款也不接收房屋。又过了三个月，宋女士诉至法院。宋女士诉称：大力房地产有限公司单方违约，应承担违约责任，支付违约金。大力房地产有限公司辩称自己违约有不可抗力因素，同意支付晚交房两个月的违约金，但宋女士未按时交付余款，也属违约行为，反诉要求宋女士支付延期付款违约金。宋女士作为反诉被告，认为自己在看到大力房地产有限公司不能按时交房的情形下，才不支付余款，是自我保护行为，是正确地行使了不安抗辩权。大力房地产有限公司不服一审判决，提起上诉。二审法院在全面调查和认定本案事实的基础上，作出上诉人和被上诉人在判决生效后七日内互相支付对方违约金的终审判决。

关键词解析

　　我国合同法从现实的客观情况出发，对合同的履行规定了三个抗辩权，即同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安履行抗辩权。同时履行抗辩权是指合同的当事人没有先后履行顺序的，一方在另一方未为对待给付以前。可拒绝履行自己的债务的权利。它要求当事人互负债务、且该债务没有规定改履行的先后顺序，有给付的可能，并已届清偿期。该权利的行使以对方当事人未履行债务为前提。

　　先履行抗辩权则是强调互负有债务的当事人，后履行债务一方在先履行一方当事人没有履行债务的情况下，有权拒绝对方要求自己履行债务的请求。

　　不安抗辩权是指负有先履行债务的一方当事人确有对方当事人下履行或可能不履行其债务的证据时，可暂时中止自己的债务履行，并通过对方当事人。在对方当事人提供了担保，或履行债务以后，应履行自己的债务。但值得注意的是。

　　上述三个抗辩权行使不当。给对方当事人造成损害的、应承担法律责任。

　　本案因为合同约定宋女士交款在前，所以明显不属于先履行抗辩权行使的条件。那么是否属于不安抗辩权和同时履行抗辩权的条件呢？

　　正当地行使同时履行抗辩权是在债务没有先后履行顺序这一前提下才产生的。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而按购房合同约定，宋女士应于2003年11月30日前将房屋余款交付给大力房地产有限公司，而大力房地产有限公司是在2003年11月30日将房屋交付给宋女士，双方的履行期限相差一天，不是同时履行义务。因此认定宋女士未按时支付余款的行为是正当行使同时履行抗辩权属前提错误。

　　那么宋女士未按时支付余款的行为是否属于正当地行使了不安抗辩权呢？《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不安抗辩权仅限于上面的四种情况，本案大力房地产有限公司只是由于客观原因未能按时交房，本质上不能构成根本违约，不存在不能交房的情形，所以没有对方行使不安抗辩权的前提。

　　由上述分析，可以看出，本案中宋女士的行为不能视为抗辩权的行使。因为抗辩权行使不当，给大力房地产有限公司造成利益损失，所以宋女士也应承担逾期交款的违约责任。