房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

61、售房者的告知义务

生活实例

　　吴梅因房屋买卖纠纷起诉了邢军.吴梅诉称其于2002年3月向邢军购买了一套房屋。他们之间签订的《房屋买卖合同》中约定所购房屋是三房一厅，而实际交付的却是二房二厅；购房时虽知邢军已对房屋进行了装修，但自己从未被告知房屋内已有四处承重墙被改动。现接到物业管理部门违章整改通知，限令房屋内被拆除的承重墙须在2002年7月31日之前恢复。故请求判令邢军修复诉争房屋内的承重墙。

　　庭审中,被告邢军辩称：对于诉争房屋的现状，吴梅看房和签订买卖合同时均未表示过异议，自己在房屋交付前也未作过任何变动，故不同意吴梅的诉讼请求。一审法院经审理查明：2002年3月，吴梅和邢军签订《房地产买卖合同》，合同约定了建筑面积，转让价格，但对房屋内的厅、室情况并未作约定。2002年4月双方对房屋进行了交接。同年5月，吴梅取得了房屋产权证。2002年6月，房屋所在地的物业管理部门向吴梅发出了违章限期整改通知，明确房屋内四处被拆除的承重墙须在2002年7月31日前恢复，否则将采取有关措施。2002年8月，吴梅诉至一审法院。一审法院经审理认为：吴梅虽主张实际交付的房屋为二房二厅，而非合同约定的三房一厅，但因涉诉合同对厅、室结构并无约定，且吴梅亦未提供其他证据能够证明在邢军将诉争房屋出售给吴梅前，已经改变了该房屋的内部结构。对此，吴梅在整个购房过程和房屋交接时，均未提出异议。鉴于整改通知发出时，吴梅已取得诉争房屋权利凭证，成为房屋所有人，故应由吴梅自行承担恢复墙体责任。据此，一审法院判决：吴梅的诉讼请求不予支持。

　　吴梅不服一审判决，提起上诉称：邢军出售房屋时，只讲明房屋经过装修，但并没有告知承重墙已被破坏，存在欺骗。一审法院以吴梅在购房过程中和房屋交付时未对房屋的状况提出异议，就判决邢军不承担恢复房屋承重墙的责任，依据不足。请求法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人邢军辩称：房屋的结构状况在吴梅看房和房屋交付时并无差别，上诉人吴梅对此是明知的，故原审法院判决并无不当，请求法院维持原判。

　　二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。二审法院认为：上诉人吴梅与被上诉人邢军签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。被上诉人邢军负有对所出售的房屋瑕疵担保的义务。虽然根据现有证据能够证明上诉人吴梅在购房过程中对房屋的结构状况没有提出异议，但却不能得出被上诉人邢军已尽告知义务以及对出售标的物瑕疵可以免责的结论。现上诉人吴梅以被上诉人邢军出卖房屋时未告知承重墙被拆除及物业管理部门已向其发出限期整改通知为由，要求邢军恢复房屋内承重墙，是有法律依据的。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，二审法院判决：邢军应在判决生效之日起六十日内恢复诉争房屋内承重墙。

关键词解析

　　物的暇疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和品质瑕疵担保义务，即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的，符合标的物的通常或特别约定的用途，出卖人如违反此项义务，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

　　本案中，吴梅签订购房合同的目的必然是为了购买到符合建筑安全标准的房屋，而邢军因此负有将房屋的现实状况和隐蔽问题明白无误地告知前者的义务，在此前提下再由吴梅做出购买与否的意思表示。虽然邢军已经按照合同约定交付了房屋，吴梅也取得了房屋的产权证，但由于出卖的房屋的确存在瑕疵，而瑕疵的产生亦是在双方交易之前，邢军隐瞒房屋的承重墙已被破坏的行为违反了诚实信用原则，已经造成了履行不当的事实，房屋出卖人邢军应承担违约责任。虽然在合同签订和履行过程中，吴梅从未对房屋的结构状况表示异议。但是，就本案的现有证据来看，邢军也无法证实其曾明确告知吴梅房屋内的承重墙已经被破坏的事实。因此可以认定，正是因为邢军隐瞒了诉争房屋存在的隐蔽瑕疵，才导致吴梅做出了错误的意思表示，购买了存在瑕疵的房屋。