房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

60、开发商支付双倍赔偿金的问题

生活实例

　　2007年11月1日，胡某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的某小区4楼一套建筑面积为109平方米的商品房，总金额37万元。约定于2008年5月30日前交付使用。合同签订后，胡某按合同约定预交了购房款20万元，但是开发商一直拖着不交房。胡某多方打听才知，房产商未取得商品房预售许可证，就开始卖房，并且至今未办好商品房预售许可证手续。胡某认为房产商逾期交付房屋，已属违约行为，且在未取得预售商品房许可证的情况下就开始卖房，属违法行为，遂提起诉讼，要求法院判令双方合同无效；房产商返购房款20万元，并赔偿损失20万元。日前，人民法院判决，房产商返还胡某购房款20万元，并赔偿损失20万元。

　　法院审理后认为，房产商与胡某签订《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证，违反了建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》及“出卖人预售商品房应取得预售许可证”的有关司法解释，属无效合同。同时，房产商签合同时隐瞒了预售房未办理商品房预售许可证的事实，属非法售房。故胡某要求其返还购房款，并承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，遂依法作出上判决。

关键词解析

　　《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

　　第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”。

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”如果按照《消费者权益保护法》的规定追究开发开发商的责任，可以看得出会更加严厉。开发商所要承担的赔偿责任不仅仅是已收购房款的一倍了，而是“所购商品价款”的一倍。

　　把已有的法律权利用足是当下最重要的。除了上述的那种情况可以要求一倍赔偿外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条以及第十四条一共列举了六种情况，可以要求一倍的赔偿。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（六）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。