房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

6、商品房预售的条件

生活实例

　　A公司在尚未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件的情况下，于2006年4月22日至28日，对其开发建设的位于北京某区的怡乐二区二期18号楼违规进行预售，收取具有预订款性质的“选房诚意金”，涉及金额933万元。A公司的行为，违反了《商品房销售管理办法》第22条、《城市商品房预售管理办法》第6条等规定。北京市建设委员会依据《商品房销售管理办法》第42条规定，给予A公司警告，责令限期改正，罚款人民币3万元的行政处罚。如果你是A公司在非法预售期间的购房人，如果你明知A公司没有商品房预售许可证，那么你的预期目的很可能不能达到。因为，没有商品房预售许可证会导致预售合同的无效，合同的无效溯及到合同签订之时，当事人之间的权利和义务关系要恢复到原状。《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

关键词解析

　　商品房预售是指将在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的商品房进行销售。我国各主要城市商品房预售的比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。进行商品房预售对于开发商来说有“加速整个建设资金周转、提高资金使用效率、降低资金使用成本”等几大益处。对于购买者来讲，预售商品房一般讲在各方面条件相当的情况下，房屋的价格会较现房有较大的优惠，同时也可以在现房不能满足自己期待的情况下选择条件好的项目从容不迫地预先占下自己中意的房屋。当然，开发商进行商品房预售操作是有前提条件的，必须满足了条件，商品房才能开盘进行预售。

　　根据我国法律的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
　　一、已交付了全额的土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
　　二、持有建设工程规划许可证。
　　三、按照进行预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。也就是说，根据这个司法解释，对此类纠纷的处理有了两种方法。第一种方法，向法院起诉，主张商品房预售买卖合同无效。然后，根据法律对无效合同的规定，要求开发商返还定金、已付的购房款和利息，造成损失的还可以要求开发商赔偿损失。如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证的事实，还可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。第二种方法，若购买人还是希望能购买到此商品房，在确定开发商能够取得《商品房预售许可证》的情况下，可以等待开发商取得《商品房预售许可证》，以使商品房预售买卖合同成为有效合同。

　　为了避免合同无效造成的损失，购房者在与开发商签订商品房买卖合同之前，应当认真审查一下开发商的资质，尤其要认真查验开发商是否具有包括《商品房预售许可证》在内的“五证”，即开发商出具的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。并应当认真审查商品房预售许可证所载明内容，查看每个栏目和内容与所售房屋是否一致，以及该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。