房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

58、买主与卖房人越过中介交易问题

生活实例

　　2008年5月10日，横竖房地产中介公司为范、何夫妇二人提供了买房的居间服务，带他们看了北京市丰台区某小区的一套房屋，并签订了看房协议。“看房协议”约定，如范、何夫妇二人购买该房必须通过横竖公司，不得与该房出售人私下交易或通过其他房地产经纪公司进行交易；否则视为违约，违约要支付横竖房地产中介公司房款总价3％的违约金。范、何夫妇看房后感到满意，在横竖房地产中介公司安排下，曾两次与房屋出售方见面洽谈，出售方配合范、何夫妇二人签订了银行贷款合同。但是后来，范、何夫妇越过横竖房地产中介公司，通过另一家地产经纪公司与出售方办理了房屋交易手续。现横竖房地产中介公司诉至法院，要求范、何夫妇二被告支付违约金5万元。后经过法院审理，判决驳回了房屋中介的诉讼请求。

关键词解析

　　除了本案例，本书也选用了相关的其他案例，可见，这种纠纷在现实中是常见的。房屋中介公司为买、卖双方提供看房服务后，均会约定，买方如购买该房必须通过本中介公司，不得与该房出售人私下交易或通过其他房地产经纪公司进行交易；否则视为违约，并支付一定数额的违约金。这样一种约定普遍存在，是该行业通行的一种做法。但是，针对本案的人民法院的否定性判决，敲响了行业这一潜规则的警钟。

　　在审理过程中，范、何夫妇二人认为，中介的看房服务尚不构成居间服务，因为双方未签署居间合同。所谓看房协议系中介拟定内容后让签的字，仅表明原告员工曾带着看过房。并未告知违约金的含义及计算基数。上述所涉房屋信息为公开信息，各方均可通过公共网络获取该信息，中介公司对该信息并不享有独占性，顾客有权利选择更适合自己的房地产经纪公司进行交易。

　　法院经审理后认定，横竖房地产中介公司起诉依据的《看房协议》所涉及的房屋信息，系通过此前互联网络公开的房源信息，对于是否进行该房屋的交易、是否选择横竖房地产中介公司作为交易的中介机构，范、何夫妇二人作为消费者，依法享有自主选择服务的权利。对于此权利，横竖房地产中介公司无权进行干涉。横竖房地产中介公司拟定的《看房协议》的内容，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，应属无效。横竖房地产中介公司依据该协议要求范、何夫妇二人支付违约金的请求，法院不予支持。法院在判决书中同时特别指出，在二手房交易过程中，相对于买卖双方的公民个人，房地产经纪机构在交易信息、交易资源、交易经验、交易技巧等方面具有相当大的优势；若放任房地产经纪机构滥用这一优势，势必损害广大消费者的合法权益，并将导致整个房地产交易秩序的混乱。

　　房屋中介公司被判不能获得中介费的最明显的理由是其提供的“看房确认书”违反了法律的公平原则，应为无效。一般的“看房确认书”中既无合同的标的，亦无看房人的权利，只规定了看房人的义务。另外，中介公司应尽到告知义务，如果房产经纪人不让看房者清楚合同内容就匆忙让其签字，如此显失公平，故这样的“看房确认书”应归于无效。一般来说除非中介公司取得房屋独家代卖权，否则不能限制看房者通过其他中介公司购买同一套房子。

　　对于本案法院判决的依据，笔者有点不同的看法。法院认定横竖房地产中介公司拟定的《看房协议》的内容，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，应属无效。但是笔者以为，“自主选择权”总该有个最后的确定形式，不能以最后的结果反推自己当时是否做了选择的决定。也就是说不能以最后放弃一家中介公司的服务去说明自己当初并没有选择这家中介公司的服务。

　　我国法律实践中，有关此类纠纷的法院判决有时候是不同的。所以，无论是中介还是打算买房的消费者，都要注意在自己关切的问题上做得更细致些。