房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

九、有关房改房买卖的法律问题

56、房屋买卖中的“阴阳合同”

生活实例

　　2008年5月，田某通过某中介公司介绍与王某签订了《房屋买卖协议书》，约定将其一套商品房以46万元的价格卖给王某，协议书签订当日，王某交付了定金1万元。随后，田某随王某等人到房屋交易中心办理房屋过户手续时，王某提出让田某在“新合同”上签个字，房屋价款写成25万元。王某说这样他可以少缴一些过户税，也答应给田某一些好处。田某按照25万元的价格重新填写了《房屋买卖协议书》，缴纳了房地产交易契税，办理了过户手续。事后，当田某向王某索要购房款和好处费时，王某却以过户手续上写的房款是25万元为由，只同意支付给田某25万元。因此产生纠纷，田某到法院提起了诉讼。庭审时，中介公司作证，田某和王某约定的真实房价是46万元。法院经审理认为，王某为少交房地产交易契税，与田某签署“25万元”《房屋买卖协议书》，该行为损害国家利益，造成国家税费流失，故认定该协议无效。而“46万元”的《房屋买卖协议书》系双方真实意思，法院最后判决，按照原协议，扣除抵作房款的定金1万元，王某给付田某购房款45万元。

关键词解析

　　近年来像田某、王某这种二手房买卖合同纠纷明显增加。一些二手房交易的当事人双方，为了少缴纳税款，就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理相关的交易手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避国家税收。这样的合同也被叫做“阴阳合同”。本案中，田某就是签订了“阴阳合同”，险些损失20万元合同差价。幸好有中介公司可为田某作证，否则，田某还未必能打赢官司。

　　就此问题，多家地产中介的中介人员表示，“阴阳合同”太普遍了。甚至有的人认为90%的二手房交易都是用的“阴阳合同”。尽管政府想了很多办法要严禁，但仍然屡禁不止。

　　“为占小便宜，签订‘阴阳合同’，这样不仅会造成经济损失，一经查出，当事人还可能被追究刑事责任。”经办过该种案件的检察官提醒有关当事人，签合同时一定要阅读每项条款，不明白之处可以让对方以书面形式说明，记住一定不要在空白合同上签字。

　　“阴阳合同”是典型的交易双方恶意串通损害国家利益的行为。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，此种合同应属无效合同。买卖双方签订“阴阳合同”逃税，如被有关部门查实，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。二手房交易的中介机构，不要帮助当事人签订虚假合同，或提供其他“方便”，帮助当事人偷逃国家税款，有上述行为的，依据税收征收管理法实施细则的相关规定，税务机关除没收其违法所得外，还可以处未缴、少缴的税款1倍以下的罚款。