房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

55、四十年产权的“商业改住宅”房屋的买卖问题

生活实例

　　“首付3万起，月供780元”。在如今房价居高难下的都市中，这类广告吸引着过往行人的眼球。小赵看中了一个这样的楼盘，尽管他十分清楚该楼盘只有40年产权，但终究还是没能抵挡住低总价的诱惑。一段时间以来，京城和武汉以及其他一些城市，不少楼盘从商业规划用地改售住宅。售楼合同上写着“使用权限四十年”，比普通住宅的使用年限少了三十年。这类楼盘的产权一般为40年或50年，俗称“商业住宅”。销售这类房屋的人员坦言，这类房屋到期后每户要根据面积补交相应的款项，110㎡的房子大约要交几万块钱。那么购买此类产品有哪些价值和风险？购房人权益如何保障？

　　实际上，在房屋到期以后，不管是40年的，50年的，或者是70年的，都有一个是否要缴纳土地使用费的问题，当然，使用年限短的，比如40年的，它面临这样的问题可能就会来的早很多。然而，这样的问题目前还在争论。但是，商业用地到期被再次征收土地使用费的可能应该是大于民用住宅的。所以，在这一点上，买“商业改住宅”的房子也是让人觉得有点亏。针对楼盘“商改住”的问题，笔者咨询了北京市规划委员会的有关部门，得到的答复是：目前还没有出台相应的法律法规，属于规划管理方面的“灰色地带”。

关键词解析

　　我国土地所有制实行的是公有制，分为国有和集体所有两种。房地产商开发时拿到的土地仅仅只有使用权。而根据规划用地的使用目的不同，土地使用年限上有着不同的划分。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限住宅为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。“商改住”的楼盘土地使用年限大多是40年或者50年，根据我国《城市房地产管理法》第二十一条的规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。

　　“40年产权房”确切地说应该是“40年土地使用年限房”，其中40年的年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的，而土地是国家的，业主只有使用权。根据上述规定，土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。根据《物权法》规定：住宅建设用地使用期限届满的，自动续期；但非住宅建设用地使用权在40年、50年后将会如何，目前还未出台详细的法律规定。此外，土地出让金的交纳标准也没有一个明确的计算方法。

　　然而，该类“商业改住宅”房屋的土地性质毕竟属于商业兼容住宅或综合用地，即使被开发成了住宅，也肯定与纯住宅用地的楼盘有所区别。一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。虽然目前，开发商大都在前期开发中积极与政府协商，承诺日后按照民用水、电收费标准收取，但是具体究竟会如何，业主甚至开发商心里都没底；而且此类物业一般不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。同时，“商业改住宅”还存在办不到产权证书的风险。因此，购房者应首先确定楼盘的合法性，看它是否具备最基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》等五证。

　　最后，我们再把商业用房和民用住宅做个总结比较，由于各地区的房地产政策不同，仅以北京为例分析二者的不同。（1）落户问题：如果是属于住宅用房，其土地使用年限是70年，就可以落户口，其他则不能落户口。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。（2）在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅用房；（3）交易税收不同。如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；（4）房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积；（5）按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商务办公房一般最高只有6成10年；（6）房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下，商务办公房没有单独的厨房；住宅社区要做小区配套，如幼儿园、学校、会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。