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北京长济律师事务所《在线律师》网 编著 中国法制出版社 出版

房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版 32开 平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

53、房屋买卖合同应为书面合同

生活实例
  原告应庆与被告曲志于2003年3月口头约定,曲志将自家一幢楼房的第三层整层楼转让给应庆,总房价款为85000元,分三次付清。应庆于同年5月31日已经支付曲志5000元购房款,被告曲志于同一天出具给应庆一张收条,写明“收到应庆交来购房预付款人民币5000元”。但是,双方办理产权过户手续时,原告才获知,原来所售房屋的土地证和房屋产权证均在曲志母亲名下,并且该幢楼共有三层,只有一、二层领取了房屋产权证,第三层未经报建,也未领取房产证。原告应庆因此以该房屋产权有争议为由,起诉至人民法院,要求被告曲志返还5000元购房预付款。

  法院认为,房屋买卖合同为要式合同,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和建设部《城市房地产转让管理规定》第7条的规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式,即未签订书面合同,双方的权利义务约定不明确,加之涉案楼房第三层未经报建,也未办理房屋产权证,不能依法转让,故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取原告的5000元房屋预付款应予返还。被告称该5000元系购房定金不是购房预付款,对此原告予以否认。由于双方约定不明确,且被告出具的收条注明该5000元款项为购房预付款,故被告所称无事实依据,法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费近万元,对此被告未能举证证实,加之被告对此问题也没有提出反诉,故法院对此不予认定。经过审理,法院依法判决如下:1 、原告应庆与被告曲志的房屋买卖合同无效;2 、被告曲志应于判决书生效后10日内向原告应庆返还购房款5000元。

关键词解析
  要式合同,是指法律、行政法规规定,或者当事人约定应当采用书面形式的合同。前者称为法定之要式合同,后者称为约定之要式合同。根据合同的成立是否需要特定的形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。

  房屋买卖合同属于要式合同,买卖双方必须签订书面合同,否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第40条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条规定:房地产转让,当事人应当签订书面转让合同。

  另外,本案原被告双方交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能确定房屋所有权归属,因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中,买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

  合同被确认无效或者被撤销的,从合同成立时起就没有法律效力,对当事人不具有法律约束力。但是这种无效仍然会产生一定的法律后果,只是这种法律后果不是当事人意思表示所追求的,而是由法律直接加以规定的。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

法眼点睛
  合同有“要式合同”和“不要式合同”的分类。“要式合同”一般都是对交易额较大,对交易双方或者社会的意义重大的交易行为而言的。“要式合同”一般都是由法律、法规直接要求的,在签订有关合同时候应该遵守的,否则要承担无效民事行为的法律后果。诸如房屋买卖这样的大事,不用法律规定和强求,当事人自己也应该清楚书面合同形式的重要性。

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