房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

53、房屋买卖合同应为书面合同

生活实例

　　原告应庆与被告曲志于2003年3月口头约定，曲志将自家一幢楼房的第三层整层楼转让给应庆，总房价款为85000元，分三次付清。应庆于同年5月31日已经支付曲志5000元购房款，被告曲志于同一天出具给应庆一张收条，写明“收到应庆交来购房预付款人民币5000元”。但是，双方办理产权过户手续时，原告才获知，原来所售房屋的土地证和房屋产权证均在曲志母亲名下，并且该幢楼共有三层，只有一、二层领取了房屋产权证，第三层未经报建，也未领取房产证。原告应庆因此以该房屋产权有争议为由，起诉至人民法院，要求被告曲志返还5000元购房预付款。

　　法院认为，房屋买卖合同为要式合同，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和建设部《城市房地产转让管理规定》第７条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面合同，双方的权利义务约定不明确，加之涉案楼房第三层未经报建，也未办理房屋产权证，不能依法转让，故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取原告的5000元房屋预付款应予返还。被告称该5000元系购房定金不是购房预付款，对此原告予以否认。由于双方约定不明确，且被告出具的收条注明该5000元款项为购房预付款，故被告所称无事实依据，法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费近万元，对此被告未能举证证实，加之被告对此问题也没有提出反诉，故法院对此不予认定。经过审理，法院依法判决如下：1 、原告应庆与被告曲志的房屋买卖合同无效；2 、被告曲志应于判决书生效后10日内向原告应庆返还购房款5000元。

关键词解析

　　要式合同，是指法律、行政法规规定，或者当事人约定应当采用书面形式的合同。前者称为法定之要式合同，后者称为约定之要式合同。根据合同的成立是否需要特定的形式，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。

　　房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条规定：房地产转让，当事人应当签订书面转让合同。

　　另外，本案原被告双方交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能确定房屋所有权归属，因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中，买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

　　合同被确认无效或者被撤销的，从合同成立时起就没有法律效力，对当事人不具有法律约束力。但是这种无效仍然会产生一定的法律后果，只是这种法律后果不是当事人意思表示所追求的，而是由法律直接加以规定的。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”