房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

52、房屋产权过户后买方拒付房价余款问题的处理

生活实例

　　2006年8月，原告张志勇（出卖人）与被告张国成（买受人）签订了一份房屋买卖合同。该合同约定，原告张志勇将其所有一套住宅出售给被告张国成，总房款为69800元。付款方式为：签订合同当天，买受人付定金1000元；2006年8月17日付款30000元；余款等房产证办完后再行付清。合同签订前的水电费、供暖费、物业费由出售人承担，合同签订后的相关费用由买受人承担。合同签订后，张国成当天支付了1000元定金。2006年8月17日，张国成在付第二笔30000元房款前，发现张志勇所出售的房屋欠了各种费用尚未还清，所以就未按约定交纳第二笔房款30000元。后双方协商一致，由张国成出资1400元，双方于2006年8月29日，到房屋所在地的房产交易中心办理房屋过户手续，产权所有人由张志勇变更为张国成。办理完过户及更名手续后，张国成当时扬长而去却并未给付张志勇余下的房款，后因张国成一直未付清购房款，2006年11月张志勇起诉至人民法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并赔偿由张国成更名为张志勇的更名费2000元。被告张国成同意解除合同但拒绝赔偿损失。

　　法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案原、被告间所达成的房屋买卖合同真实、合法、有效，双方有义务按合同履行。但现在张志勇要求解除房屋买卖合同，张国成又表示同意，根据当事人意思自治原则，应判令解除双方的房屋买卖合同。张国成所交纳的定金1000元，应判令张志勇返还。因张国成在办理完房产证后，未按约定向张志勇支付房款，对合同的解除负有一定过错，故因解除合同所造成的损失，应由张国成承担。张志勇要求为恢复原状即由张国成更名为张志勇的费用应由张国成承担的诉讼请求，本院予以支持。依法判决如下：一、解除原、被告间的房屋买卖合同。二、原告张志勇返还被告张国成定金1000元（于判决生效后十日内付清）。三、被告张国成给付原告张志勇争议房屋房产登记恢复为张志勇的更名费（具体数额以实际支出为准，对更名事宜，被告负有协助义务）。四、驳回原告其他诉讼请求。

 

关键词解析

　　房屋买卖合同购买人的主要义务是支付房款，而出售方的主要义务是交付房屋并办理产权过户。本案中，张国成取得了房屋所有权后却拒绝支付房款，已经构成违约。其违约行为严重地侵害了出售方的合法权益，致使出售方获得房款的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条（四）项规定：当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本案中出售方张志勇有权解除合同。又由于被告张国成对合同解除存在过错，故应赔偿解除合同给张志勇造成的实际损失。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

　　本案中，原告张志勇领取判决书后，可以持该判决书，要求张国成协助到房屋管理局将涉案房屋所有权重新更名至自己名下。若张国成拒绝协助的，张志勇也可以请求法院出具协助执行的裁定书，要求房管局直接将房屋产权更名至自己名下。