房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

51、房屋买卖合同未签中介公司要求买方支付违约金的处理

生活实例

　　2007年8月，贺先生为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将一套房屋的信息介绍给杨先生，并促成双方交易的成功。该房屋总房款为人民币200万元，双方在《房地产买卖居间协议》中约定了付款方式、交房时间、过户手续的办理程序等内容。其中的付款方式为贺先生通过公积金贷款的方式购房，房主必须给予配合。另外，在合同的第七条约定：由于贺先生的原因导致房地产买卖合同未签订的，贺先生应向中介公司支付总房款5%的违约金。协议签订后，贺先生向中介公司交纳了一万元定金。但贺先生在与房主签订二手房买卖合同谈判时，房主不同意贺先生用公积金贷款的方式付款，认为放款速度太慢，他急需用钱，双方在付款问题上不能达成一致意见，房屋买卖合同最终没有签成。中介公司遂诉至法院，以贺先生拒绝签订买卖合同为由，请求判令贺先生按照约定支付违约金十万元。中介公司认为，双方未签订买卖合同属于违约，贺先生的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，贺先生应按《协议》约定承担违约责任。

　　法院经审理后认为，《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第七条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着他所介绍的房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，明显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。

关键词解析

　　《合同法》第四百二十六和四百二十七条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供信息查询、与双方联系和确定成交意向等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司在贺先生与房主签订《房地产买卖合同》之前，只能向贺先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失，包括通讯费用、交通费用等实际支出。最后法院判决，对中介公司要求贺先生支付违约金的诉讼请求不予支持。

　　二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了自己职责应尽的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但“必要费用”与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。