房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

50、卖房者以房屋是共有财产为由毁约的处理

生活实例

　　2007年7月，原告邓某和被告某房地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定公司以每套299000元的价格将房子售予原告（房子分为上下两层，单层面积59.66平方米）。另外，双方还在合同中约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但当事人选择按套计价的，不适用本条约定。2008年2月，被告将房屋（两层，单层面积59.16平方米）交付原告邓某，但每层与合同约定的面积少0.5平方米。在双方协商过程中，开发商既不双倍退钱，也不退还多交的1.00平方米房款。为此，双方对簿公堂。法院审理后认为，原被告双方签订的商品房买卖合同未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。虽然双方在合同中约定了房屋面积，但是双方同时约定选择按套计价方式购买房屋，并已经明确排除按面积差异结算房屋价款的方式，故原告要求被告退还商品房面积差额款的请求，法院不予支持。最终，法院判决驳回原告邓某的诉讼请求。

关键词解析

　　

【生活实例】2008年5月，张某与孙某签订房屋买卖合同，房价20万元。当年9月，孙某按约支付房款11万元,张某将房钥匙交与孙某。双方在办理产权过户手续的过程中发生纠纷，张某称涉案房屋系其与前夫共有，房屋买卖合同因无其前夫的签名应归无效，表示不愿意协助孙某办理过户手续。此案经过两审法院的审理，最近，某市中级人民法院终审驳回张某及其前夫的上诉，维持原判。法院认定被上诉人孙某尽到了买房人应有的注意义务，作为善意第三人的孙某的合法权益应受法律保护。故张某在判决生效后15日内协助孙某办理所卖房屋的产权过户，并支付违约金7676元。

　　法院审理查明，张某与其前夫在2004年3月登记离婚，其离婚证财产处理栏内明确载明：无财产分割，无住房分割。张某在2007年7月取得以其名字登记的案涉房屋所有权证书。 一审法院认为，该案房屋房产证载明张某为房屋所有权人，其处分该房屋并不违反法律规定。张某及其前夫坚持认为他们系该房共有人，但两人均未向法院提交充分证据证明，故法院就不能确认张的前夫在涉案房屋中的共有人地位。法院同时认为，庭审中的相关证据证明，购房人孙某可合理相信张某系该房屋唯一权利人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”。故依法作出了上述判决。一审宣判后，被告张某及其前夫均不服，提出上诉。

　　某中级人民法院二审中查明，张某向孙某交付的其与涉案房屋开发公司所签订的购房合同中，购房人仅为张某，其向孙某所交付的其向涉案房屋开发公司支付房款的收据中，交款人也均为张某。主审法官认为：在房屋买卖过程中，买房人应对卖房人是否为房屋有权处分人予以核实确认。而就该案而言，卖房人张某向买房人孙某提供的涉案房屋的购房合同及房款支付收据中，购房人和付款人均为张某。张某与前夫的离婚证中，又载明双方离婚时并无住房等财产分割，而且其还与孙某在合同中特别约定：张某保证房屋产权清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由张某负责清理，并承担民事诉讼责任。而张某及其前夫均无证据证明孙某在签订合同时明知该房屋系其两人的共同财产。因此，第二审中级人民法院，作出了以上终审判决。