房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

47、商品房交付中的质量瑕疵与根本违约的区别

生活实例

　　2004年8月12日，购房者（以下简称原告）与某市某房地产开发商（以下简称被告）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。按照合同约定，被告应当于2005年8月31日前将房屋交付原告。被告于2005年8月24日取得竣工验收备案登记。但在向原告交房时，合同附件约定的管道煤气尚未开通，原告据此拒绝收房，并在两个月后煤气开通以后以被告延期交房为由将被告告上了法庭，要求被告支付逾期交房违约金。法院认为“被告在合同约定的房屋交付期限内已履行了房屋竣工验收备案手续并取得房屋竣工验收备案表，对此应视为房屋在交付期限内已具备了交付条件，被告在交付期限内也已书面通知原告办理房屋交接手续，由此应当认为，被告已依约履行房屋交付义务，其并不存在逾期交房行为”，“被告未按合同约定的期限按期通气系被告在履约过程中存在的瑕疵”，判决驳回了原告的诉讼请求。

关键词解析

　　商品房交付中的“质量瑕疵”和“根本违约”是两个截然不同的法律概念。

　　所谓商品房交付中的“质量瑕疵”是指开发商所交付的房屋存在着墙面风裂、窗户渗水、墙面空鼓等根据现有施工技术难以完全避免的质量通病以及其他如小区绿化、管道煤气未能如期到位或开通但能采取补救措施予以及时修复、从而并不根本影响房屋居住功能和使用的情形。

　　所谓“根本违约”是指房屋存有严重质量缺陷，导致该房屋不能正常居住使用，从而导致购房者购房的根本目的无法实现的情形。

　　通常开发商拟交付的房屋如果在质量上存在严重缺陷，是不可能通过竣工验收备案的。因此，只要开发商在合同约定的房屋交付日前通过竣工验收，并在约定的交付日前通知购房者前往收房的，开发商是不大可能构成交房迟延的。

　　就本案而言，煤气的迟延开通到底属于履约瑕疵还是根本违约，应当从以下三个方面加以判断：首先，看法定的交付条件。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。本案中，原、被告就交付使用的条件所做的合同约定为“当甲方取得有关工程验收合格证明文件后，方可将房屋交付乙方使用”，因此在2005年8月24日该房屋取得《竣工备案表》后该房屋即具备了法定的房屋交付条件，被告也及时书面通知了原告应在2005年8月31日前收房。其次，看合同的约定。本案中合同通过相关条款将房屋交付区分为房屋交付不符、附件交付不符等情形，分别设置了违约责任。由此可见煤气的迟延开通不能视为房屋交付不符的行为而仅可归类为被告在房屋交付中有履约瑕疵行为，该行为应当由专门针对附件交付不符的违约责任来调整。最后，看违约方的补救措施。根据目前现实生活中商品房交付使用的实际情况和客观规律，通常业主办理入住手续后，在实际居住使用前，都要经过装修和通风晾干等相关过程，这一期间至少需要3－4个月的时间。因此管道煤气的短期迟延开通并不会使业主对房屋的实际使用产生任何实质性影响。此外，被告通过为办理入住手续的业主免费提供罐装煤气的方式及时做了相应的补救措施，并且尽快促成了管道煤气的开通，确保办理了入住手续的业主并没有因为缺乏燃料而使得正常生活受到影响。据此，管道煤气的延迟开通并不构成法律上的房屋迟延交付，而仅属于房屋交付的履约瑕疵行为。