房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

46、购房人逾期还款问题

生活实例

　　2002年10月，工商银行北京分行与王天下签订借款合同，约定王向工商银行北京分行借款88万元购买一套住房，借款期限为20年。借款合同约定，王天下以其所购房屋作为还款担保的抵押物。如王没有按合同约定偿还到期本金、利息、费用及其他任何应付款项即为违约，在此情况下，工商银行北京分行有权宣布合同项下的借款本息立即到期，并有权从王天下账户中扣款用于偿还被宣布到期的债务，王对此项约定无条件放弃抗辩权。合同签订后，工商银行北京分行依约发放了贷款。王天下在使用相关款项购买住房后，因高考试题印刷保卫工作而与外界隔离。为此，王天下有两期未能按期履行还款义务。工商银行北京分行向法院提起诉讼，要求解除与王天下签订的借款合同，并要求王偿还借款本金余额767766元及相应利息等。王天下在解除保密隔离措施后，立即向其还款账户存入了8万元，工商银行北京分行自其账户内扣划了其拖欠的应还本金、利息、罚息和复利。此后，工商银行北京分行按照合同的约定继续自王的账户内逐月扣划应还款的本息。至今，王天下已不欠工商银行北京分行应还款本息。一审法院经审理，判决驳回了工商银行北京分行的诉讼请求。银行不服，上诉至北京市第一中级人民法院。

　　一中院经审理认为，本案中造成王天下未能依约还款的主要原因是其被有关机关采取了保密隔离措施，这是本案的特殊之处。但王天下在被解除保密隔离措施后，立即向工商银行北京分行偿还了全部逾期还款的本息，在客观上采取了补救措施，弥补了银行因此所受到的损失。并且，王天下至今仍按合同约定还本付息，双方的借款合同仍在继续履行，据此可以推定王天下在主观上不具有根本违约的故意。同时，考虑到王天下所购房屋的房产证仍为工商银行北京分行持有，且王在法院审理期间也多次表示愿意协助银行办理房产抵押手续，故可以认定目前双方的缔约目的仍可实现，王天下的违约行为并未危及银行债权的实现，未构成根本违约。据此，一中院作出终审判决。判决认定刘勇因被有关国家机关采取强制措施而无法按期偿还借款本息，其主观上不具有根本违约的故意，其行为未危及银行债权的实现，并未构成根本违约，依法驳回招商银行北京分行的上诉，维持原审法院判决。

关键词解析

　　本案中有一个值得注意的概念，即“根本违约”。在合同的解除上，司法解释严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。我国《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。虽然，在我国的法律中还没有关于“根本违约”的明确规定，但是，一般的理解是把上述条款中的“不能实现合同目的”即为根本违约。

　　所谓根本违约，指当事人一方未按约定履行合同，以致严重影响对方实现订立合同时所期望的利益，使双方不能实现合同目的。一方违约，另一方可以行使法定解除权。根本违约是相对于轻微违约而言的，所谓轻微违约，是指一方当事人违约使另一方当事人的利益受到损害，但并不影响受损害人从合同中获取主要利益。对于轻微违约，受损害方不能单方解除合同，但可以要求损害赔偿。