房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

45、开发商交付的房屋与样板房不一致问题

生活实例

　　2007年5月，刘女士与杨先生夫妇在上海某房产公司建造的住宅的售楼处看了小区沙盘模型，觉得比较满意.后又在售楼人员带领下，参观了房屋结构相同的样板房，还到施工现场看了房屋的北立面。同年6月，刘杨夫妇即向该房产公司购买了二楼的一套100余平米的住房，双方签订了商品房预售合同，房屋总价款96万余元。合同签订当天支付房款30万元，第2个月支付了66万元。同年9月，夫妇二人按约定的时间验房时，发现该房屋的朝北次卧窗前有一堵高墙挡住视线，无法看到窗外景观。为此夫妇二人非常不满，认为房产公司事先没有告知这一情况，房产公司的行为有欺诈成分,是在隐瞒实际情况下和买房人签订了商品房预售合同。同年10月,刘女士向房产公司递交了一份“退房申请”，提出因系争房屋与样板房朝北次卧窗户不一致的原因，要求撤销双方签订的购房合同，将房款予以返还。经与房产公司多次协商退房无效的情况下，2008年6月，刘女士和杨先生向法院起诉，要求撤销双方签订的商品房预售合同，被告返还原告购房款96万元，并赔偿相应的利息损失。上海市某区人民法院认定房产公司无欺诈事实，判决驳回该夫妇的诉讼请求。

　　庭审过程中，房产公司答辩说，在双方签订购房合同时，施工单位尚未将房屋的钥匙交给被告，故被告无法带买房者到房屋内部查看房屋实际情况，而且双方签订的是预售合同，不带买方实际查看所购房屋并不违反有关规定。因此，被告并不存在欺诈的行为。法院认为，原、被告双方对该房屋朝北次卧窗户与样板房不一致均没有异议。但根据常理，在双方没有明确约定样板房应与购买房屋完全一致的情况下，样板房仅是作为买卖房屋时的参考，应当允许样板房与所购房屋因楼层、位置等不一致而有所差异，原告对这些差异应当有合理的预见。在双方签订购房合同时，该房屋的外部现场基本已经成型，如果原告在购房时能对房屋窗户的外部充分观察，是可以发现所称的问题的。被告提供的“钥匙交接确认单”也显示出房产公司直至2007年8月才取得该房屋所有楼层的钥匙。由此认定原告并不存在重大误解或被被告欺诈的事实。因此，刘女士和杨先生要求撤销与房产公司签订的房屋预售合同的诉讼请求，法院不予支持。

关键词解析

　　根据《商品房销售管理办法》第24条：房地产开发企业经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。因此看，购买期房是有风险的，广告和宣传图册以及样板房只能为看房者提供一个参考。建筑施工过程中，出现这样或那样的变更是很正常的，不是所有变更都要告知购房者，除非双方在合同中有严格的约定。

　　目前在商品房销售过程中，开发商大多都要设置样板房或样板间。入住后，购房人发现房屋和样板房有差距，要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房，在购房合同中没有约定商品房与样板房不一致，购房人有权退房时，购房人无权要求退房。然而，《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同。

　　在本案中，虽然买卖双方可能对房屋的设备和环境以及购买者关心的问题并没有作出具体详细的约定，但是，开发商设置了样板房，目的明显在于与相对人订立合同，而实际交付的房屋与样板房不同，起码说明开发商有违约行为的存在。所以本案的判决也不是不可以商榷的。以上的法规的规定，完全可以作出对消费者（购房者）有利的解释。