房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

44、中介公司的费用收取

生活实例

　　2007年10月1日，王先生通过一家房屋中介公司买房，中介公司为他提供了一套海淀世纪城的房源，并带他去现场看了房。在中介公司的居间下，王先生和卖家与中介公司三方签订了“购房确认书”，为表示购房诚意，王先生支付了卖家“意向金”1万元。第二天，王先生的岳母就房价及税收、过户等问题与卖家继续讨价还价，后来卖家不愿再将该房屋出售给王先生，并退还王先生订金1万元。现中介公司认为，购房确认书签订后，王先生未前来与卖家签订房屋买卖合同，致使公司无法收取相应的中介费用，遂起诉至法院要求王先生支付中介损失费7200元。王先生辩称，在签订购房确认书的次日，他妻子带了三分之一的首付款去支付房款，后由于岳母为了房屋税收和过户时间问题与出卖家讨价还价不成，卖家即将意向金退还他，才导致合同的终止。中介也没有不让他收回意向金，之后也答应继续帮助提供中介服务。所以，王先生不同意原告的请求。

　　法院经过审理后认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告对此次居间活动提供了相应的媒介服务。原告虽未促成双方签订房地产买卖合同，但毕竟为此付出了一定的劳务并支出了必要的费用。最后，法院综合原告提供居间服务的内容及考虑买卖合同最终未能签订的原因等因素，酌定被告向原告支付居间必要费用800元。

关键词解析

　　中介公司在房屋买卖中起着居间作用，中介服务合同事实上是法律上所说的居间合同。根据我国《合同法》的有关规定，居间合同是居间人（即中介公司）向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于居间的收费问题，法律规定，居间人促成买卖成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成买卖的，不得要求支付报酬。这是法律的强制性规定，即居间合同当事人对收费的约定不得与该规定冲突。因此，中介服务合同中诸如“买卖不成中介费不退”的约定是无效的，中介公司只有在买卖成交后方可按照合同，要求支付中介费。

　　法院的判决中有“居间必要费用”一词，对此，如何理解呢？《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了大量工作的，比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”、“不买了”，因而否定或不认同经纪人所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

　　本案中还有一个词，即“意向金”。“意向金”不同于定金。“意向金”只是一种表示达成交易的希望，还不是对具体合同签订的保证，所以，“意向金”在最后交易不成功时候是可以拿回来的。但是在实际中，有的中介会在“意向金”的有关约定文字中加入“自动转成定金”的字眼，由此，购房者再想拿回这笔钱就很困难了。所以，购房者一定要留意这一点，不要因疏忽而使自己的利益受到损失。