房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

42、夫妻一方私自转让房屋问题

生活实例

　　1998年，小王和他妻子小吕登记结婚。1999年，小王单位将临街的一栋楼房向本单位职工出售，小王想购买一套临街的底层房屋（价格18万）作为经商。由于没有足够的资金，就向小王舅舅借款。小王舅舅出资12万交给小王，口头约定该房屋系三方共有。小王购房后，办理了以他的名义的产权证书，然后向工商行政管理局审批营业执照，又向房管局申请更改了房屋的用途，之后一直用于开饭馆。2003年起，小王夫妻感情不合。又因当地房地产市场持续生温，小王就私下将该房屋以41万的价格转给小宋，从中获利23万元。2004年9月，双方离婚，这时候小吕才发现该房屋已出售的事实。遂诉讼法院，认为该房屋转让未经她同意，属于无效行为，要求小宋返还该房屋。小王舅舅认为其出资占房屋价格的一半以上，认为他对原、被告争议的房屋也有产权，就以第三人身份要求参加了诉讼。法院经依法开庭审理后，驳回了小吕和小王舅的诉讼请求。后双方上诉到中级法院，中级法院维持了原判。

关键词解析

　　本案中，关键问题在于： 一，共有人私自处分共有财产是否有效； 二，出资购房款是否就意味着对房屋有所有权。首先，我们来分析第一个问题。在本案中，虽然该房屋产权证书上登记的只是小王的名字，但由于该行为是在小王结婚后发生，也就是说，在婚后取得的财产，如果夫妻双方没有特别约定，那么该财产无论是哪方获得，都归夫妻共有。因此，该房屋属于夫妻共有财产。那么，小王未告知妻子，私自把该房屋转让给小宋的行为是否有效？这个问题，就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋确实不知道，则属于善意，应受到法律保护。根据我国的司法实践，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。而在本案中，经法院查明，小宋是小王的同事，知道小王结婚的时间和购房的时间，在购买时曾经向小王询问其妻子是否同意。小王说没有问题，还提供了由其伪造的小吕同意的签字。对小宋来说，不可能要求他有鉴别字迹真伪的义务。因此，法院认定小宋购买该房屋的行为是善意的，应受到法律保护，驳回了小吕的诉讼请求。

　　现在，我们来分析第二个问题。根据我国法律规定，出资作为设定权利的基础和表现形式，在法律上是承认的，特别是在某些法律关系中，出资是作为认定享有权利的最主要的依据的。但因出资的原因不同，目的不同，出资设定的权利也不同，或者不可能设定权利。特别是在亲属之间、家庭成员之间，出资在未明确出资人的意思表示时，性质可能是多种多样的，可能是借与，也可能是赠与，还可能是基于赡养、扶养义务的履行。因此，出资只有与出资人的某种明确的法律意思表示结合起来，才能确定出资的法律属性。在本案中，第三人小王舅舅主张其出资应享有房屋产权，就必须证明其当时出资就表明了要在争议房屋中享有产权的意思，即当时的权利意思表示，否则，在争议房屋已经办理了产权证且在发证至诉讼已近4年，其才提出出资应系有产权的主张，且他又无法提供有利的确凿的证据（只有口头证据而没有其它证据），所以法院驳回了他的诉讼请求。

　　那么，小吕和小王舅舅的利益是否就不受法律保护了么？当然不是。小吕完全可以向小王要回售房款的一半。如果该转让的价格低于同期同地段的房屋市场平均成交价格，那么，还可以要求小王赔偿该部分的损失。而小王的舅舅享有对小王和小吕的债权，可以要求小王和小吕共同承担返还所出资额12万元的法律责任。